突发！大悦城最新架构、城市总名单出炉！

前一阵子，艳姐曾披露“80后”田佳琳出任大悦城总经理，并对组织架构进行颠覆性调整。

那次调整的核心有两个关键词：

其一是4个大区公司调整为7个城市公司，总部-大区-城市的3级架构压缩为总部-城市2级架构；

其二是“80后”高管走向前台，包括总经理田佳琳，及两位副总经理李平、魏学问。

不过艳姐观察，年中的这次组织架构变革相当“匆忙”，甚至在相关人员还没有落位的情况下就“提前”官宣架构调整，新任总经理田佳琳的改革意愿非常迫切。

就在最近，大悦城还放出了最新组织架构图，并公布了部分城市公司总经理的名单。

至此，大悦城2026年组织变革全貌已经部分呈现。

今天艳姐就来给大家总结大悦城本轮调整细节。

01

最新组织架构出炉

先说结论，大悦城最新组织架构图如下，已经从“总部-大区-城市”三级管理变革为“总部-城市”两级管理。从原本的4大区域，调整为7个城市公司。

至此，大悦城结束运行多年的大区公司管理机制，通过这样一次彻底的大变革——一方面提升组织管理效率，让听得见炮火的一线快速决策；另一方面也打开发展空间，让更多人才有了独当一面的机会。

取消区域层级之后，总部直接对接7个新组建的城市公司，大大缩短管理半径和决策时间。

城市层面：

北京公司，业务布局北京、张家口、廊坊、天津、沈阳、哈尔滨、青岛、 烟台、济南9个城市；

上海公司，业务布局上海、南昌、苏州、 常州、南京5个城市；

深圳公司，业务布局深圳、广州、厦门、 佛山、江门、惠州、长沙、株洲8个城市；

成都公司，业务布局成都、重庆、眉山、 昆明、武汉5个城市；

杭州公司，业务布局杭州、宁波、嘉兴、 绍兴、金华、台州6个城市；

西安公司，业务布局西安1个城市；

三亚亚龙湾公司，业务布局三亚1个城市。

总部层面：

商业和物业合并，成立“大悦生活”；

产业与写字楼管理部独立，调整为“产业发展事业部”；

产品中心与营销管理部整合，成立开发事业部；

内控与信息化小组从战略运营中心剥出，升格为数智化中心。

不管是整合城市公司精简，还是成立 “大悦生活”、重组开发事业部，大悦城释放的信号非常明确：

其一，是转移战略重心，聚焦深耕部分高量级城市，并从传统开发销售转向存量运营服务，释放大悦城商业品牌优势，打通商业、物业客户资源，跑通REITs闭环；

其二，是开发业务提质，通过产品、营销等板块的全链条优化，打通商业等客户和资源通道，推动开发业务精细化管理。

换句话说就是，形成商业赋能开发、开发反哺商业的业务闭环。

02

人事换防，城市总名单浮出水面

过去这几个月时间，在田佳琳出任大悦城控股总经理后，大悦城也陆续任命了多位集团和城市公司高管，一批“80后”和“准80后”高管集体登场——这些高管，也大多是内部培养而来。

集团层面：

副总经理的李平，分管开发事业部；

李平出生于1981年，毕业于清华大学，工程师出身。2004年8月进入中粮地产，早期的工作履历都是在海南公司。

李平

从三亚中粮·公主郡项目经理做起，李平一路晋升为海南公司总经理助理、副总经理，苏州公司总经理、苏南区域公司总经理，并在2021年出任华东大区总经理、大悦城控股副总经理。

副总经理魏学问，分管大悦生活、大悦商业。

魏学问是大悦城商业板块的“舵手”，出生于1979年，武汉大学经济学学士，2000年8月进入大悦城前身中粮置业，先后出任中粮置业行政部副总经理、西单大悦城招商部总监、朝阳大悦城副总经理兼招商部总监、商业管理中心招商部总经理、中粮置地上海公司副总经理兼静安大悦城总经理、战略运营中心总经理，2024年出任大悦城副总经理。此次调整后，魏学问兼任了大悦生活董事长、总经理，大悦商业董事长。

魏学问

大悦城商业是大悦城近几年表现最亮眼的业务之一，旗下的大悦城购物中心，去年实现销售额463.7亿、同比增长15.5%；客流4.49亿、同比提升22.7%；平均出租率94%。

城市公司层面：

上海公司总经理闫晟；

此次履新上海公司总经理的闫晟，曾长期在大悦城控股运营管理体系任职，先后出任运营管理部副总经理、运营与营销中心副总经理、战略运营中心总经理。

闫晟

上海公司是大悦城的重要业绩来源和战略高地，去年仅上海、苏州、常州、南京4个城市就贡献了集团约15%的销售业绩。目前上海公司基本处于尾盘状态，可售货值约70亿。近期大悦城重磅项目中粮·北外滩壹号风貌别墅即将入市，大概率也将延续前期热销趋势。

成都公司总经理曹洋；

曹洋曾长期在大悦城物业管理体系任职，先后担任北京公司战略运营总监、产业地产发展部总监，大悦城写字楼与创新业务部副总经理，2022年出任大悦城物业公司总经理、大悦城物业事业部总经理，并直至此番履新。

曹洋

成都公司是大悦城重点深耕的地区，仅在成都、重庆2个城市就有30多个项目在售。曹洋履新后，成都中粮天悦青雲府首开便取得了5.5亿的销售 业绩，首秀实现了“开门红”。不过未来如何将约100万㎡的库存特别是商办转化为真金白银的业绩，仍然是摆在曹洋面前的一道难题。

杭州公司总经理杨森；

杨森是大悦城的一名老兵，曾先后担任南京区域公司副总经理、东北区域公司总经理，2024年出任华东大区公司常务副总经理兼杭州公司总经理。此次的人事布局，杨森也成功留任杭州公司总经理。

杨森

杭州公司目前基本处于尾盘消化阶段，很久没有新项目入市，上半年实现销售约3.9亿，营收5.67亿，在城市公司中排在倒数第1。

三亚亚龙湾公司总经理吕永光。

吕永光也是大悦城的一名老兵，早年曾在中海、绿地等房企任职，2005年左右加入大悦城，曾担任集团营销中心总经理等职；2022年调任中粮海南投资发展公司董事长兼总经理，并兼任大悦城三亚亚龙湾公司总经理，全面负责中粮集团在海南区域的投资发展与项目运营。

吕永光

三亚亚龙湾公司在大悦城体系内是一个特殊的存在，是中粮地产、酒店业务的发源地。目前大悦城在三亚有2个在售新盘中粮·三亚悦玺壹号、三亚中粮·铂悦壹号，均位于三亚CBD核心区，前者在10·1期间首开热销并取得“开门红”。不过三亚大悦中心的商办去化仍然是不小的挑战。

艳姐也注意到，大悦城此次组织架构调整非常突然，部分城市公司总经理还未落位，艳姐也会持续跟进。

03

大悦城的下一步？

过去，“大悦城”曾是国内顶尖商业IP，北京朝阳大悦城一战成名后，大悦城甚至一度可以与华润万象城平起平坐。

但在住宅地产市场爆发后，大悦城把重心放在了自己并不擅长又高度内卷的住宅地产市场，行业深度调整，大悦城也难免受到影响。

所以这次田佳琳在出任总经理不到1个月，在部分城市公司、事业部总经理人选还未敲定的情况下，就开启了颠覆性调整，这一动作与其说是改革，不如说是大悦城的自救。

眼下的大悦城，急需经营性业务跑出加速度，并稳住房开业务的基本盘。

其一，经营性业务急需跑出加速度；

从业绩贡献上看，大悦城的核心业务仍然是住宅开发业务。

上半年，大悦城营收122.3亿、同比下降19.71%。其中开发业务营收83.38亿、同比下降27.62%，毛利率12.5%、同比下降18.64个百分点。

这意味着，开发业务的萎缩直接带来了大悦城的“失血”。

主要的亮点来自经营性业务。上半年大悦城投资业务及相关服务营收27.43亿、同比增长7.23%，毛利率56.73%、同比微降2.66个百分点。

上海静安大悦城

2025年，包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓在内的经营性业务，营收53.36亿，占比虽然只有17%，但相比于开发业务26.4%的毛利率，经营性业务毛利率高达55.93%。

单看购物中心，44个在营项目体量超470万㎡，平均出租率94%，大多分布在北京、上海、成都、深圳这样的高量级城市。

此外，大悦城还在强化大资管闭环，通过“投融建管退”盘活存量资产，提升资产运营效率和盈利能力。

艳姐注意到，在田佳琳上任1个月后，大悦城商业不动产REITs申报突然加速，并拟以天津大悦城为底层资产发行REITs，并在近期获批，从申报到获批，前后不到4个月，相当高效。

以购物中心为代表的经营性业务，未来将增加大悦城的盈利机会，平滑市场波动期的利润曲线，成为市场下行周期中稳定可靠的收入和利润来源。

其二，聚焦核心城市、多业态协同释放发展势能。

大家知道，一线、强二线城市是人口流入的主要区域，也是房地产市场潜力最大的区域。谁能在市场震荡下率先完成聚焦深耕和货值换仓，无疑就能抢得先机。

从城市贡献来看，去年大悦城在北京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、西安、济南8个城市销售占比超63%；

土储结构上，去年新增4个项目，建面约48万㎡，权益地价36.44亿，全部位于成都、青岛、三亚。

另一个维度看，大悦城正在通过商业绑定住宅的模式低价获取优质宅地，比如去年11月获取的成都4宗地块就是这种模式。

成都青羊大悦城示意

成都青羊中粮·青雲府效果图过程稿

而未来随着商业、住宅资源和客户通道的打通，最终形成“商业赋能开发、开发反哺商业”的业务闭环，稳定房开业务基本盘。

艳姐认为，依托中粮集团的产业资源优势，以及大悦城在商业地产领域的精细化运营，大悦城未来还是有诸多看点值得期待的。不过眼下在擦亮大悦城商业品牌的同时，如何稳住房开业务下滑颓势、能否扭亏为盈，仍然考验大悦城这支年轻的中高管团队。

结语

这些年来，房企们组织架构升级的导向非常明显：业绩说话。

行业寒冬中，唯有变化，才是唯一的不变。

新团队、新战略、新征程。调整后的大悦城，能否继续在行业动荡中闯出一条血路，并在产品、业绩、第二曲线业务创造更多的“奇迹”？时间会给出答案。

主编：张艳

责编：eric

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