30城商品房10月成交创17年同期新低

30城10月成交创17年同期新低，二线存销比再创新高

一线成交同比微增，二线却跌超三成：楼市的分化，还在继续。

刚过去的10月，重点城市商品房成交没有接住9月的回升。30个大中城市成交面积降至600.84万平方米，较9月减少51.49万平方米，环比下降7.89%；与去年10月相比，降幅达到18.14%。

更值得注意的是历史位置。把2010年以来每年10月拿来比较，今年的成交面积和成交套数都排在最后。2026年前10个月累计成交面积同样是17年同期最低。

但楼市不是整齐划一地下跌：一线城市10月成交面积同比还有1.66%的增长，二线城市却下降31.34%。而在另一组十大城市库存数据中，二线城市面积存销比达到44.00，刷新这组202个月月度数据的最高值。

图 1｜同一个10月，一线与二三线呈现截然不同的同比走势。

01 “金九”之后，30城又降温了

9月，30城成交面积环比回升8.28%；到10月，这股回升势头没有延续。10月成交面积600.84万平方米，环比下降7.89%；成交53,547套，环比减少4,696套，下降8.06%。

同比走势更弱：成交面积较上年10月减少133.15万平方米，下降18.14%；成交套数减少14,368套，下降21.16%。10月不只是成交面积在缩，成交套数的降幅还更大。

图 2｜最近12个月的月度波动很明显，10月成交重新跌回600万平方米附近。

把10月单独放进历史序列，600.84万平方米是2010—2026年17个10月中的最低值。2019年10月还有1,617.06万平方米，现在比当时少了62.84%。

图 3｜仅比较每年10月，尽量排除不同月份的季节性影响。

如果担心单个月份偶然性，再看累计值：2026年1—10月30城成交面积6,615.56万平方米，同比下降8.37%；成交58.90万套，同比下降9.66%。按同口径比较，两项指标均为2010年以来同期最低。

图 4｜把1—10月加总观察，成交下行不是10月单月的孤立现象。

02 一线微涨，二线大跌，三线也未恢复

一线城市并没有“全面回暖”。 10月成交面积201.06万平方米，虽然比去年同期增长1.66%，但比9月下降15.05%。成交套数18,535套，同比增加2.20%，环比下降15.60%。它的优势主要体现在相对去年同期更稳，而不是环比持续走高。

图 5｜一线10月回落幅度不小，但仍略高于2025年10月。

二线城市是10月拖累最明显的部分。 成交面积降至247.76万平方米，同比下降31.34%，环比下降12.35%；比去年10月少113.11万平方米，占30城整体同比减少面积的约85%。成交套数同比减少35.23%，也远大于一线。

图 6｜二线10月成交面积降至247.76万平方米，较去年同期少近三分之一。

三线城市则出现“环比回升、同比仍降”的组合。 成交面积152.02万平方米，较9月增长14.34%，但同比仍下降13.31%。成交套数环比增长25.15%、同比下降21.49%。月度改善存在，却还不足以证明趋势扭转。

图 7｜三线10月环比回升，但其成交规模仍低于去年同月。

所以，如果只看10月环比，三线似乎最热；如果看同比，一线反而相对最稳。问题不在于哪一个数字错了，而在于观察时间窗口不同。

03 把时间拉长，市场份额正在重排

今年前10个月，一线城市累计成交面积2,126.04万平方米，同比小幅增长0.77%；二线城市3,082.83万平方米，同比下降11.85%；三线城市1,406.69万平方米，同比下降12.80%。一线累计成交面积为17年同期倒数第二，二线、三线则均为同期最低。

图 8｜一线前10个月虽然同比转正，但还远未恢复到2019年前的成交水平。

图 9｜二线累计成交降至3,082.83万平方米，较2019年同期减少64.40%。

图 10｜三线累计成交较2019年同期减少70.60%，收缩幅度更深。

与2019年1—10月相比，一线成交面积收缩22.94%，二线收缩64.40%，三线收缩70.60%。这组数字能说明的是不同能级城市的成交韧性差距，不能据此判断所有一线城市或每一座二线城市都在走同一条曲线。

份额变化把这种差距呈现得更加清楚：2019年前10个月，一线成交面积占30城总量的17.03%；2025年升至29.22%；2026年进一步达到32.14%。七年间一线份额提高约15.11个百分点。二线和三线的份额则分别从53.44%、29.53%，降至46.60%、21.26%。

图 11｜市场份额向一线集中，更多是其他能级收缩更深，不代表一线已重回高景气。

04 库存没有明显增加，为什么去化压力更大？

讨论库存，需要切换到“十大城市”样本。这套数据与30城成交样本有重叠，但口径不同，不能把两套成交量相加，更不能把十城库存直接套到全部30城。

10月底，十大城市可售商品房面积7,443.38万平方米，较9月底减少82.22万平方米，环比下降1.09%；与去年10月相比下降4.68%。单看库存规模，似乎压力有所缓和。

图 12｜最近12个月十城可售面积总体下降，但库存减少不必然意味着成交改善。

可是与2019年10月相比，十城当前可售面积只是从7,530.37万平方米降至7,443.38万平方米，降幅仅1.16%；同期月度成交面积却从617.96万平方米降至304.02万平方米，下降50.80%。存量没有明显变多，成交的流量却缩了约一半。

图 13｜把2019年同月设为100，库存几乎持平、成交大幅缩水的反差一目了然。

这也解释了一个常见困惑：库存下降，不代表房子就更容易卖了。存量变化有其自身节奏，而存销比还受到成交强弱影响。若成交端收缩得更快，去化压力仍可能上升。

05 十城内部：一线存销比下降，二线再创高点

十城一线城市10月可售面积2,631.13万平方米，同比下降14.56%；面积存销比12.35，低于去年10月的15.46，也低于9月的12.58。虽然10月成交环比回落，但与去年同期相比，库存和存销比都在下降。

图 14｜一线面积存销比低于去年10月，但仍高于2019年10月的10.20。

十城二线城市则是另一幅图景：10月可售面积4,812.25万平方米，同比增加1.75%；成交面积102.96万平方米，同比下降28.33%。面积存销比升至44.00，高于9月的42.47，也高于去年10月的34.60。

图 15｜2010年1月至2026年10月的202个观测月中，二线面积存销比以44.00创全序列新高。

这种走高并非因为10月二线库存突然激增：它的可售面积环比反而小幅下降0.29%，但月度成交面积下降7.46%，存销比从42.47进一步升至44.00。最近四个月，从7月的34.12到8月35.78、9月42.47、10月44.00，指标连续上行。

图 16｜二线存销比从年中以来连续抬升，10月再创新高。

放到一线、二线同一张图上，差距更加明显：10月二线面积存销比44.00，是一线12.35的约3.56倍，而9月是约3.38倍。二线库存消化压力与一线的差距进一步拉开。

图 17｜同样是十大城市样本，一线、二线的库存压力呈现明显分化。

06 这份10月成绩单，读出了什么？

10月让楼市的两个事实更清楚了。第一，重点城市成交仍在低位，30城单月和前10个月累计成交规模都创本组数据的同期新低；第二，城市之间的调整幅度差距很大，一线相对抗跌，二三线成交收缩更深。

从普通购房者的角度看，这意味着不能拿“30城成交下降18%”就断言自己所在城市同样下跌18%，更不能把成交套数或面积直接等同于房价；对房企而言，在二线库存存销比持续抬升的情况下，仅靠等待库存自然下降，未必能缓解销售端的压力。

判断后续市场是否真正改善，接下来值得盯住三个信号：30城成交同比是否持续收窄、二三线能否跟上、一线与二线的存销比差距是否开始回落。与其盯着某一个“回暖”的月度数字，不如看这些变化能不能连着发生。

07 数据速查｜10月主要指标

表 1 30大中城市：2026年10月商品房成交

范围

10月面积

环比

同比

1—10月同比

30城合计

-7.89%

-18.14%

-8.37%

一线城市

-15.05%

+1.66%

+0.77%

二线城市

-12.35%

-31.34%

-11.85%

三线城市

+14.34%

-13.30%

-12.80%

注：成交面积单位为万平方米；累计同比按2026年与2025年同一1—10月期间加总测算。

表 2 十大城市：2026年10月商品房成交与可售库存

范围

成交面积

成交同比

可售面积

可售同比

面积存销比

十城合计

-10.95%

7,443.38

-4.68%

一线城市

+1.66%

2,631.13

-14.56%

二线城市

-28.33%

4,812.25

+1.75%

注：成交及可售面积单位均为万平方米；“存销比”保持Wind原指标数值，不自行换算月份。

数据与口径说明

• 数据来源：Wind，统计区间为2010年1月至2026年10月，共202个月、26项指标；所有数值和图表均按这组月度时间序列测算。

• “17年同期最低”仅指2010—2026年17个10月以及可比的1—10月累计，不指全国房地产市场历史最低。

• 30大中城市按一线、二线、三线分组，十大城市按一线、二线分组；两套样本重叠但口径不同，不能直接加总或外推为全国数据。

• 存销比（面积）在源数据中没有附带明确计量单位与公式，本文只比较指标水平及变化，不把44.00写成“44个月去化周期”。

• 商品房成交面积和成交套数无法直接反推出房价；本组数据也不支持对单个城市、政策效果或全国房价走势做确定判断。

• 原始时间序列中，2024年7月的部分一线数据在十大城市与30城口径下存在小幅差异；本文分组采用各自对应序列，没有跨样本拼接。