学术报告 | 王富海：上兵伐谋！建立更新时代的城市建设模式

导读

在10月16日-18日于晋城市召开的首届山西城市更新发展大会暨2026山西城市规划建设年会上，中国城市规划学会常务理事、深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司董事长王富海作主旨报告《上兵伐谋：建立更新时代的城市建设模式》。

王富海以深圳为例，提出一个鲜明判断：城市更新时代，城市建设模式需要“重建”，而不是简单调整。报告从“例、谱、道、术”四个层面展开，为城市更新长期机制建设提供了系统思考。

本文字数：2714字

阅读时间：9分钟

王富海

中国城市规划学会常务理事

深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司董事长

01

深圳之“例”：

从“速成新建”到“复杂多变”，重建模式迫在眉睫

报告首先回顾深圳城市更新历程：

2004—2005年，深圳提出对城中村进行全面更新；2009年启动实际工作，逐步形成以拆除重建为主的更新规则体系。

但近年来，受房地产市场下行与国家层面管控新规影响，拆除重建模式难以为继，已批未建项目几乎停滞。深圳转向“降负、宽容、调整”：更新计划在调整，规划与土地管控方式在优化，更新模式走向多元化，保障性住房也被纳入更新的重要要求。

王富海指出，深圳过去的“更新”，本质仍是“重建”，延续的是新建时代的开发模式，只是针对产权分散等情况做了政策细化。

当前全国城市更新缺乏共识。在王富海看来，住建部给出的“标准答案”解决了“下一步做什么”的方向问题，但两大关键问题尚未解决：

一是“怎么才能做成”，一座城市不能靠一两个样板项目代表；

二是“如何形成经济社会闭环”。

建设时代形成的规则体系已经不再适用，城市更新需要另一套规则体系，而我们现在“拿着围棋在象棋盘上下”，若不重建章法，只会事倍功半。

02

城市更新之“谱”：

以“点—线—面”建立基本章法

城市更新要讲“章法”，可概括为“点、线、面”三个层次：

“点”即项目实施，包括公共空间改善、老旧建筑更新、完整社区建设、特色街区打造等，覆盖民生安居、产业发展、安全韧性、绿色低碳、历史文化等领域，是当前更新最集中的部分；

“线”即系统改善，各条战线如何形成整体更新策略与协同打法，目前仍缺乏清晰章法，处于“乱线未梳理”的状态；

“面”即片区统筹、区级统筹、市级统筹，当前面上统筹非常薄弱。规划做出来容易，但资金从哪来、效益如何实现、由谁去实施等问题难以解决。

王富海强调，面上的问题不是现有体制能够解决的，必须上升到“重建城市建设新模式”的高度，否则城市更新很难走上正确轨道。

03

城市更新之“道”：三点核心认知

王富海提出三点核心认知：

1

大规模建设是阶段性的，更新和运营才是常态

英国城市化率从17.5%走到60%用了110年，而从60%到80%已过去160年，除二战后短暂建设期外长期处于运营状态；

纽约曼哈顿路网150年前一次形成，建设期约50年，此后近百年都处于更新调整中，通过持续运营，从交通中心、工业中心走向金融中心、文化中心，如今又引领全球科技创新。

中国改革开放以来，城市化率从不到18%走到60%仅用40年，之后必然进入城市更新时代，这是城市发展的“恒纪元”，新建时代已一去不复返。

当前我们已过建设投入与运营投入的交叉点，固守投资拉动、依赖路径，只会越来越难。

2

城市更新是永续过程，不是一次交付，更非运动式、全景式推进

要坚持渐进滚动，建立一套体系性的“操作系统”，成为城市施政的章法，推动城市逐年更新、逐年改善、逐年进步。

3

城市更新需要多种更新行为、多元更新主体、多个层级的共同行动

应当成为城市政府的核心工作体系。把城市规划建设管理好，是中央对城市政府的第一职责要求。

04

城市更新之“术”：

一头两脚，明确行动框架

王富海提出“一头两脚”行动框架：“一头”是整体组织体系，“两脚”分别是产业与民生。

1

产业要靠市场

产业更新的核心是激活市场投入，而非政府大包大揽。深圳划定270平方公里工业区块线，重点打造“20+8”产业集群、40个产业集聚区，持续提升工业用地供给质量。

案例：深圳天安云谷

天安云谷位于深圳市坂雪岗科技城，是市场主体主导的旧工业区升级典范。项目将原有低端加工工业区，改造升级为聚焦智慧产业的国际化产城社区，营造开放协同的产业氛围，显著提升片区工作与生活体验。

王富海在报告中指出，“工业上楼”在深圳有其空间逻辑，但若依赖大规模政府补贴则不可持续；下一步应关注体验式服务业等新产业，推动“宜乐”成为城市新的产业发动机。

2

民生要靠政府量力而行

民生更新以政府投入为主，同时发动市民、业主自主参与。自拆自建试点推行困难，症结在于群众接受度与地方政府收益问题尚未解决，本质仍是章法不完善。

05

抓好“四个一”：

构建更新时代组织体系

面向城市政府，王富海建议抓好“四个一”：

1

建立一套统筹机制

调整大建设时期形成的条块体系，破解住建、自然资源等部门各抓一块的“一个车、两个方向盘”难题。

2

编制一份年度更新行动计划

需求来源包括市民最关心的问题、专业体检评估、政府部门职责要求三方面，从中识别重点项目、重点领域、重点地区，形成当年急迫、易操作、有资金保障的项目清单，当年立项当年干成，并滚动编制下一年计划。

3

建立一套城市更新操作系统

构建城市更新行动操作系统，规范与提效更新工作流程，按功能模块理顺输入输出关系、责任主体和工作要求，建立城市更新行动开展的循环工作机制，形成一套全国可推广的统一操作系统。

4

推行一种技术陪伴式总师服务

以“前端谋划、中端统筹、后端行动+运营资源平台”的“一平台三端”模式，组建城市更新计划的“参谋部”，深圳已全面推行总师制度。

在报告结尾，王富海谈到：运营和更新才是城市发展的常态，不是2.0，而是新的新常态；城市更新是永续过程，推动城市逐步更新改善是政府的主要职责；要以多种行为、多元主体、多个层级，共同制定和实施城市更新行动。

本文来源：山西省城市规划学会

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