高得房率四代宅要被叫停？

地盘说

郑州楼市多线回暖，购房者用真金白银投票。

■ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

《中国房地产报》一句“以违规换得房率，这种歪风要刹住”，把高得房率推上风口。

高得房率就两条路，正道是优化户型、压缩无效公摊，把空间还给生活；歪路是把设备平台、避难空间、消防阳台改成房间，靠镂空浇筑、封板“偷面积”。

多出来十几平，看着像糖，咬开可能是雷，产权不认、消防埋雷、交付扯皮，性价比秒变陷阱。

购房者奔着“超高赠送”去，其实没毛病，谁不想要好房子？

四代住宅确实是好概念，别让“偷面积”把好经念歪。郑州房企也别再把“赠送”当核心竞争力，购房者更别被“赠送面积”牵着走。

“好房子”时代，拼的是合规设计、工程质量和服务，而不是灰色面积。

得房率不是原罪，偷面积才是。买房买的是生活，不是图纸上的“赠品”。

愿郑州好房子，不靠“赠送”撑场面，靠合规、品质、服务立口碑。

1

主城体面改善

郑州主城改善这盘棋，保利天曜把“中原好房子”落进了现成的烟火日常和真切的采光通风里。

老中原人换房，最怕挪出熟悉的生活圈，怕等一个没影的规划。

天曜落位于中原路老城核心，跟中原万达仅隔一个路口，双地铁换乘、伏牛路小学、建设路二小、51中、三甲医院都在生活半径里。

©醇熟的中原主城

配套是现成的，日子是松弛的，不用拿几年去赌一张蓝图。这是主城给的底气，也是新区复刻不了的烟火。

真正见功力的是央企的取舍。

主城城改地块容积率普遍5以上，而天曜从4.2主动降到3.12，33亩地只排5栋楼、434户，三面低矮小楼、南向90多米间距，高楼层能望出几公里无遮挡视野。

©效果示意

核心区做加法不易，做减法更难。

降容提质不是口号，更是把土地让给景观和公共空间，这才是真改善的第一块基石。

项目148m²起步、清一色五房，得房率超140%。148m²四叶草配50㎡客厅加X空间，177m²边厅双套房，179m²洋房主卧带270°转角露台，户户双露台四代宅，收纳管够、厨房能包饺子。

老城置换家庭东西多、人口多，五房给的就是不妥协的选择空间。

©舒朗空间更从容

约1.8万m²园林、1400m²会所已随示范区实景开放，下沉水院、林下会客、健身房茶室四点半课堂，老中幼各得其乐。

从大门到单元，商都、嵩山、黄河的文脉符号藏在细节里，不是奢华堆砌，是文化回归。

©保利天曜实景

在伏牛路沿线主动退墙约10米做绿化屏障，原生法桐留着，老城肌理没丢，城市界面却新了。

央企保利深耕中原15年，工地塔吊常态转着，工期和交付率摆在那儿。沙盘再美不如实景靠谱，规划再好不如央企踏实。

说到底，“中原好房子”不是堆出来的豪华，而是把老郑州的烟火、采光、文脉和交付的确定性，一样样落进日常。

©“中原好房子”授牌现场

均价一万七出头，守着熟悉的邻里，换一套纯粹五房，不离繁华、不负生活。

保利天曜给的，是中原改善家庭不将就的体面。

2

靠谱看得见

郑州主城置业，最怕蓝图太远，交付太虚。

国泰观邸像一根定海神针，端然立于金水北的三环边上，看似不动声色，但说服力爆棚。

项目分三期五组团开发，悦玺只规划2栋住宅，小体量低密，圈层纯粹，也避开大社区的嘈杂拥挤。

©国泰观邸实景

产品主打建面约39—60m²、92m²、95m²、113m²，双阳台轻奢一房、精致两房、经典三房都齐，覆盖全生命周期。

大有大有好处，小有小的优点。不同的人群各取所需。

毛坯标准也不含糊：凯迪仕指纹锁、新力钢木复合装甲门、爱迪士新风、罗格朗开关、ABB配电箱、兴发系统窗、地暖，看得见看不见都没糊弄。

©国泰观邸实景

地段更不用画饼。正弘城、国贸360、建业凯旋广场环伺，地铁2号线加持，省人民医院约10分钟车程，北龙湖湿地公园往东5分钟。

金水区沉淀几十年的家底，全在明面上。

真正戳中家长的，是学区。

全景现房状态的国泰观邸，除了自建的农科路小学国泰校区外，直接划片47中本部更是块金字招牌，1+1>2的王炸组合，主城优教名盘当之无愧。

©郑州第47初中本部实景

更狠的是低门槛，老牌学区房动辄几百万，这儿把性价比天花板捅穿了。

建面约39—60m²住宅小户型，可落户、稳定划片，全款约52万，首付不足8万。装修得当租出去，月租约1800元，几乎抵月供。

刚需自住，优先主城、优先实景、优先落地的学区。别为一纸规划透支一家人的底气，孩子的成长等不起，日子也等不起。

©国泰观邸实景

作为本土房企少有的稳健者，国泰默默耕耘30余载、真实付出成为其王牌，借势金水主城双名校的加持，已然成为品质与责任的担当。

形容国泰我这里只有两个字：靠谱。

3

改善当道

楼市银十没爆，但也没趴下。

中指研究院最新数据，前10月，百强房企全口径销售总额为25370.6亿元，同比降幅较1～9月收窄0.9个百分点；同期操盘销售额20016.3亿元，权益销售额17477.1亿元。

对比前9月数据，百强房企在10月单月实现全口径销售额2773.4亿元，较9月单月的2421亿元微幅回升，对比今年7月的2179亿元、8月2133亿元也相对较高。

©房企全口径单月销售情况

具体到郑州楼市来看，呈现出多线回暖的迹象。

政策端率先破冰。10月1日起首套房贷贴息1个点，公积金提至130万，存量房首付降到20%，代际互助同步上线。

刚需与改善家庭的入市成本,，肉眼可见地降了，决策周期也随之缩短。

土地市场接着添火。中原区二砂两宗宅地全溢价成交，总金额7.85亿。邦泰6.17亿拿24号地，楼面价8602元/m²，溢价20.76%；鹤壁鑫亨元1.69亿拿25号地，楼面价9302元/m²，溢价9.04%。

©二砂地块区位示意（图自中指开发云）

郑州土地市场已连续第三个月出现溢价成交，民企敢拿地，本身就是一种态度。

房企们的努力，也落在具体行动上：

1、10月9日，中建方程竞得北龙湖北岸10号地、11号地

2、10月15日，华润置地举办郑州漂璟产品发布会

3、10月20日，鹤壁鑫亨元置业竞得中原区25号地。

4、10月20日，四川邦泰置业竞得中原区24号地。

5、10月26日，郑州首个抬板项目尚书一品宸院规划公示。

6、10月26日，纬地泊萃开放河滨悬浮式大门景观区。

7、10月28日，和谐山和府提前60日交付。

8、10月31日，美盛金水印二期首批次正式交付。

©尚书一品宸院规划示意

销售端的数据更直白。

156.01亿，主城八区住宅TOP20把分化摊在了明面上。单月17.32亿的增量，把入榜门槛又往上抬了一截，今年的楼市，很久没这么跳涨过了。

梯队断层也一目了然。

金茂璞逸缦湖24.89亿独坐头把交椅，高端改善购买力比想象中坚挺；美盛教育港湾、大来郑东壹号院双双跻身第二梯队，但离头部差着十来亿的距离；中建·傲铂26三开三捷后拿下10月签约套数TOP1，好产品终究不愁嫁。

©主城项目销售金额榜（图自普睿数智）

细看盘面，高端改善和功能改善双线齐飞。

TOP20里14个均价站稳1.3万/m²，资金往改善盘扎堆的态势，藏都藏不住。

市场正在用真金白银投票。改善，才是这轮行情的底色。

©郑州地产自媒体矩阵2026年9月份联合榜单

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