上海
01
楔子
我已经很久没有写楼盘相关的文章了，最近突然刷到一个“3.5代住宅”的名词。“四代宅”的概念我知道，但这个打了点折扣的3.5代宅到底是什么东东呢？
抱着好奇，我去查找了一些资料，我发现这个“3.5代宅”的成色并没有营销宣传的那么高。
今天这篇文章，我就通过比较的方式，从建筑规范的角度来聊聊：上海的“3.5代住宅“到底是什么？
02
概念
先来看看3.5代住宅的定义吧！
3.5代住宅
顾名思义是介于第三代高层住宅与第四代住宅之间的一种 住宅产品形态。
它不是官方标准术语，而是房地产行业基于2025年上海“好房子”新规等政策红利及市场需求演化出的营销与产品概念。
其核心特征在于通过“全域抬板”设计、多阳台与大飘窗规划、独立电梯厅配置等技术手段，在不突破容积率红线的前提下，大幅提升实际得房率（普遍达到85%-95%），并实现人车分流、首层景观视野升级等居住体验提升。
其本质是在第三代住宅成熟的建筑体系基础上，利用新的计容规则与结构技术，对空间利用效率、社区公区配套及居住舒适度进行全面升级的产品。
03
代际差别
虽然3.5代住宅是一个营销术语，但它和第三代和第四代住宅之间的分水岭还是非常明显的。就是在2025年上海出台了 《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知之后。（如下图）
而且似乎只有上海地区才有3.5代住宅这么个叫法，而其他地区都把最近两年的新房往“四代宅”的标签上贴。
而关于四代宅，我其实写过很多文章了，感兴趣的朋友可以扩展阅读：《》
下面我就用表格的形式对三者进行了比较，也欢迎同行指正。（如下图）
3.5代宅和三代宅最显著的区别是：
1.阳台数量更多，面积更大。
2.地下车库抬到了地面之上。
3.层高普遍更高。
4.小区配套做得更多，都塞在了架空层里。
而这样做的原因也很简单，因为利用新出的规定，这些做法都不计容积率，而且没有合规合法的风险。
而所谓的飘窗可以敲落地，设备平台可以改造成房间，电梯厅可以占为己有，这些都不合法，只是少数开发商的“投机取巧”，并不能代表3.5代宅的本质。（如上图）
而3.5代宅与四代宅 最显著的区别是：
1.缺少错层的超大露台（阳台）
2.缺少空中绿化
3.全景舱飘窗并不太普遍
对全景舱相关内容感兴趣的朋友，可以扩展阅读： 《》
造成这些差别的原因其实也很简单，因为建筑规范不允许送那么大的露台，开发商一算账发现不划算。
04
叠加效应
另外3.5代住宅的一些提升，也和“中国好房子建设”、“高品质住宅建设”的风潮有关系。
比如说层高从普遍的2.9米提升到3.0米以上，就是“好房子建设标准”最早提出来的。所以我们现在说3.5代住宅的通风采光更好，其实就源于此。（如下图）
但讽刺的是，早些年我们的很多商品房层高就是3米甚至更高，而不知不觉就变成了2.8米，现在好房子只不过是“纠偏”而已。
再比如说架空层的不计容，其实也是如此。我家隔壁小区就是10多年前的老小区，底部就设置了很多的架空层给居民活动，当时应该也是赶上了政策允许，而这次又赶上了。
除了好房子建设标准之外，近些年出让的一些地块容积率有所下调，也让3.5代宅的宽厅设计，ldk一体化设计成了可能。（如下图）
所以现在我们看到的3.5代宅，其实是多种政策综合作用的结果。
05
结束语
从建筑师的角度来看，3.5代住宅确实带来了一定程度上的得房率提高，建造成本的降低，小区配套的丰富。
但这些变化，其实是开发商在权衡了政策规范、市场需求以及去化速度等因素之后的结果。
本质上来说， 3.5代住宅与三代宅并没什么大的区别，也没能在生活方式上起什么引领作用。
而与四代宅希望人类住在“园林”中的宏大愿景，更是差之千里！但老百姓买房，可能最关心的还是开发商送了多少面积吧！
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