广东
房地产当前最大的矛盾，无疑是：库存量庞大和消费力严重萎缩之间的巨大反差，供需两端严重失衡！
据惠民之家数据，就在上周（3月27日-4月2日），惠州住宅供应量年内激增，供应量多达3123套，供应面积34.22万㎡，自2022年10月以来，首次创半年供应量的最高水平。
在成交方面又如何？
3月惠州新房住宅网签9400套，成交面积101.51万㎡，环比上升71%，同比上升146%。更是创下21个月以来网签量新高。
供应量和成交量双双上涨！惠州楼市迎来了久违的“小阳春”。
要知道，当前，惠州住宅存量巨大！有163487套！
随着城市化进程的加速推进，房屋进入严重过剩时代，库存量持续增加！
而价格涨跌看供需，供需矛盾看库存，如此一来......
消化库存量是重中之重的任务。
01
至少29.8个月才能卖掉这些房
整个2022年，惠州楼市库存呈不断上升趋势。
中原数据显示，截至去年12月底，惠州库存去化周期高达34个月。这也意味着市场消化完这些库存需2.8年。
惠州合纵行数据显示，按照3月份的成交量，惠州还剩下29.8个月能消化惠州房子的库存量，目前去库存速度也正在逐渐加速。
截至3月31日，惠州全市商品住宅存库量为163487套，库存面积为1744.4万㎡， 环比下降2.4%。
总量方面，惠城、惠阳和大亚湾的存量面积位居前三，其中惠城区存量面积约374.6万㎡，占整体存是的21%；惠阳区存量350.3万㎡位居其次。
其他区域库存面积分别为：大亚湾区（315.3万㎡）、博罗县（298.4万㎡）、惠东县（203.3万㎡）、仲恺区（135.2万㎡）、龙门县（67.2万㎡）。
如此看来，如果不能实现顺利去库存将有可能陷入日本房地产类似的局面，将会一直持续的低迷。
所以，未来两年，惠州楼市还是以消化库存为主。
卖给谁呢？过去五年，惠州的房子七八成都是卖给外地客户，尤其是深圳客，只有2-3成是卖给本地客户。
16万套，当前如此巨大的库存量，依然需要庞大的外地客户来消化，同时也需要惠州产生强大的人口导入能力，这就非常依赖惠州的经济快速发展和城市配套的不断丰富和升级。
02
缺的不是房子，而是好房子
广义库存房主要包括四类。
第一是烂尾楼的房子；
第二是约30%的空置房和已经在出租的房子，这主要是老百姓手里套牢的和炒房客手里的；
第三是开发商的库存，是指已经建好待售的房子。
第四是开发商正在建的房子，这在未来一段时间内会持续加大库存。
像库存量如此大的现象，已经不单指惠州，更是指向全国，早在今年2月，就有数据统计，中国的房子已经严重过剩了。
微博热搜“官方披露全国已有6亿栋房屋”的话题引发社会热议。
据第一财经援引《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。
从具体内容和描述来看，“6亿栋建筑”指的是全国城乡建筑物的总量，不仅包括宅基地，还包括非住宅用建筑，如商业、酒店、办公、学校、医院、工厂等。
那中国房子到底有多少？根据七普统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿㎡，家庭户拥有住房间达到14.9亿间。
从单纯的数学计算来看，中国人均住房面积已达41.8平方米/人，人均住房间数已达1.2间/人，总量上已经进入了“不缺房”的时代。
惠州同样如此，根据第七次人口普查，惠州人口总人数604万人口，惠州的住宅网签量最高是2016年达170645套，最低网签住宅是发生在2022年的63348套。
在缺房时代下，网签数量＞库存量，在不缺房时代下，惠州存量房是网签数量的2.6倍：163487套＞63348套。
因此，现阶段，惠州“不缺房，但缺好房”。
届时，“好产品、好配套、好环境、好服务”的房子会更受购房者的喜爱。
对于惠州的房企来说，接下来进入的是拼产品、拼差异化的漫长赛道。
03
现在，是买房时机吗？
那么，对于购房者而言，现在适合上车吗？
2022年因为市场信心太差了，大多数人都不敢轻易出手买房。
但在库存积压的情况下，开发商为了冲业绩普遍会选择“以价冲量”的营销模式。
如今，房贷利率已降至历史最低点，优惠措施层出不穷，在各种政策利好叠加的情况下，已经创造出不错的上车时机，发现有合适自己的产品，确实可以买。
作者：深惠君
参考资料来源：惠民之家、惠州合纵联行、中原地产、丁祖昱楼市等
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