2026年中国房价大预测：16家顶级投行及经济学家的惊人共识

最近听到越来越多的机构和经济学家都在发表言论，普遍认为2026年中国的房价下跌的态势将进入尾声，房价开始逐步企稳。

然而，这些碎片化的判断到底是否代表了金融投资市场主流专业机构的意见？

针对这个问题，我统计了16家国内外著名投行、经济学家、券商和评级机构对市场的判断，供大家参考。

一、2026年中国房价机构预测全景

我们先看内资著名证券机构的预测。

1、中金公司

核心预测数据：全国房价整体呈“L 型筑底”态势，跌幅持续收窄；核心城市房价率先企稳，三四线城市继续承压；新房销售面积同比下降5.0%。

关键判断：房地产市场将遵循 “交易量止跌 (2025)→房价企稳 (2026)→投资回升 (2026 后)” 三步走节奏；房企拿地、开工意愿仍处于承压状态；政策端坚持 “精准滴灌”，避免大水漫灌式刺激。

2、中信证券

核心预测数据：2026年商品房销售金额和面积同比下降1.4% 和2.2%，开发投资同比下降5.8%，降幅较2025年均有收窄。关键判断：2026年市场具备止跌回稳基础，房价止跌回稳是房企资产负债表修复的关键；好房子建设持续推进，新供给创造新需求；关注优质资产价值，核心城市核心区域抗跌性强，人口流入与产业支撑是关键因素。3、东吴证券

关键判断：房地产市场进入“磨底期”，极致分化成为定局；同片区内，品牌房企的优质住宅可实现5-8% 的溢价；无电梯、无车位、无学区的 “三无” 房产降价仍难脱手；政策端围绕“去库存、优供给” 核心展开。

4、中银证券

核心预测数据：二手房价格跌幅持续收窄，新房价格逐步趋稳；核心城市与三四线城市房价分化态势显著。

关键判断：房企尾部风险仍未完全出清，地方政府土地收入持续萎缩；保障房供给量增加，分流部分商品住宅需求；优质房企、商业地产板块将率先受益于行业调整。

5、海通证券

关键判断：市场从 “惯性下跌” 转向 “止跌筑底”，无全面普涨基础；城市梯队分化明显，核心区域坚挺，外围区域持续承压；改善型需求成为市场绝对主力，120-144㎡户型需求旺盛；政策托底力度持续加大，但效果传导存在滞后性。

6、申万宏源

核心预测数据：房地产市场基本面底部逐步临近，房价跌幅持续收窄；优质房企、商业地产率先企稳。

关键判断：房企发展最困难的时期或将逐渐过去；重点城市二手房挂牌量持续下降，市场供给压力有所减轻；居民资产负债表逐步趋稳，预示市场筑底在望，细分领域将率先迎来修复。

7、 任泽平（知名经济学家）

• 核心预测数据：2026年全国新房均价预计同比微跌约1%-2%，二手房跌幅收窄至3%-5%；仅约20% 的核心城市（如北上广深+强二线）房价可能企稳甚至微涨2%-3%，其余80%城市以稳为主或继续调整。
• 关键判断：提出楼市 "二八现象"，认为未来房价上涨关键看政策是否全面转向 "鼓励"、经济拐点是否出现、供求关系是否逆转三大信号；核心城市因人口流入、供地减少推动房价企稳，三四线城市则面临长期阴跌压力，普涨基础已彻底消失。

• 核心预测数据：2026 年房价将迎 "关键转折"，最迟下半年止跌回升，不会拖到 2027 年；一线城市核心区域可能率先企稳，三四线城市跌幅明显收窄。
• 关键判断：认为中国房地产已调整够深够久（下跌四年），一线城市房价不到纽约一半；政策不允许房价长期下行（关系地方财政、金融系统稳定）；全球金融变局会倒逼更强的救市政策出台，时间会站在房子这一边。

看完上面八大国内机构和经济学家的预测后，我们再比较一下外资投行的预测数据。

1、摩根士丹利 (大摩)：

核心预测数据：全国房价再跌 8%，2027 年再跌 6%；高线城市跌幅可能超过低线城市。

关键判断：将 2026 年定义为房地产市场“风险重启年”，行业调整惯性极强；2027年下半年后房价降幅将逐步趋缓；二手房高挂牌量持续抑制买家购房情绪；政策端偏谨慎被动，托底效果有限。

2、瑞银 (UBS)

核心预测数据：一线城市二手房再跌10%，2027 年再跌5%；三四线城市额外下跌10%；住宅租金再跌3%。

关键判断：当前住宅租金回报率仅约1.8%，远低于房贷成本，“买不如租” 的市场现状未发生改变；租赁市场供给过剩、18.8% 的高空置率持续压低租金；预计 2026 年下半年房价见底回暖，租金企稳是重要先行指标。

3、野村证券（陆挺团队）

核心预测数据：未给出房价具体跌幅百分比，定性表述为 “房价再下台阶”，房地产市场持续下行、仍处于通缩状态。配套量化指标：2026 年房地产投资同比萎缩14% 左右，新房销售面积同比降 10%、销售额同比降12%，新开工面积同比下滑15%、竣工面积同比降 8%左右。

关键判断：预测 2026 年中国GDP增速仅4.3%；2026 年上半年经济延续下行趋势，下半年或迎来反弹；人口流出、库存高企的三四线城市房价压力最大；传统房地产刺激政策已近穷尽，需彻底清理行业债务风险；房价下跌的负面财富效应持续加深，严重打击居民消费信心。

4、高盛

核心预测数据：基准情形下全国房价再跌10-15%，其中一二线跌8-12%、三四线跌15-20%；悲观情景下，若通缩螺旋显现，全国房价或下跌30%；房价触底时间从2026年初推迟至2027年中。

关键判断：民营房企债务负担沉重，利息支出占销售额比例达双位数；房价负反馈循环风险加剧，行业信用违约风险持续升级；新房开工面积较峰值下降 80%，部分区域市场调整已接近合理幅度；核心城市优质房产仍具备结构性机会。

5、摩根大通

核心预测数据：全国房价跌幅收窄至5-7%；一线核心区趋稳，跌幅0-2%，豪宅需求保持较强韧性；三四线城市持续承压，跌幅8-12%。

关键判断：房地产市场仍延续调整态势，销售、价格、投资的下滑态势亟待改善；房贷贴息等政策支持力度持续加大，但政策效果传导存在滞后性；房企资产负债表修复速度缓慢，企业拿地意愿不足；需关注保障性住房对商品住宅市场的需求分流效应。

6、花旗银行

核心预测数据：全国房价同比下跌4-6%，跌幅较 2025 年明显收窄；一线及强二线城市率先企稳，2026 年下半年或迎来微涨；三四线城市仍有5-8%的下跌空间。

关键判断：政策 “精准滴灌” 的效果逐步显现，行业调控坚持避免全面刺激；改善型需求成为市场购房主力，120-144㎡户型最受青睐；房企融资环境持续改善，头部优质房企率先受益；房价下跌对居民消费的负面财富效应边际逐步减弱。

7、德意志银行

核心预测数据：全国新房价格同比下跌5%；二手房价格跌幅略大，达7%；核心城市优质住宅抗跌性强，跌幅控制在3%以内。

关键判断：房地产市场进入“深度调整期”，但整体走势未失控；地方政府“一城一策”调控政策持续加码；居民资产负债表修复缓慢，购房信心仍未恢复；预计 2027年上半年全国房地产市场全面企稳。

8、惠誉 (Fitch)

核心预测数据：全国房价下跌4-6%；新房销售面积同比再跌15%。

关键判断：当前房价已较2021年峰值下跌约20%，行业调整幅度较大；政策支持尚未完全显效，开发商资金链仍处于紧张状态；三四线城市库存去化周期超 24 个月，市场压力巨大；重点关注房企信用风险与资产减值风险。

二、16家专业机构核心共识与差异点分析

1. 境内外机构的核心共识

（1）城市/资产极致分化成定局：所有机构均认可核心城市核心板块（一线/强二线优质区域）的房产具备强抗跌性，部分优质改善型、豪宅资产存在结构性机会；三四线城市因人口流出、库存高企持续承压，是市场调整的主要承压区域。（2）无全面普涨基础，结构性行情为主：各方均判断2026年房地产市场不会出现全域性、普涨性行情，房价走势由“普涨普跌”转向“板块分化、资产分化”，改善型需求成为市场核心支撑。

（3）政策坚持精准托底，摒弃大水漫灌：境内外均认为政策端不会推出全面刺激政策，以“精准滴灌”为核心，聚焦降利率、保交楼、去库存、支持优质房企等方向，外资同时关注保障房对商品住宅的需求分流效应。

（4）房企分化加剧，优质主体率先企稳：均判断房地产行业房企端呈现“优胜劣汰”格局，尾部房企风险尚未完全出清，优质头部房企、商业地产板块将率先受益于行业调整，成为修复先行指标。（5）市场修复存在滞后性，投资端弱于销售/价格端：境内外均认可房地产修复节奏为“量先于价、价先于投”，2026年房企拿地、开工意愿仍处于承压状态，开发投资、新开工等投资端指标跌幅仍显著大于销售、价格端。

2. 境内机构与境外机构重大核心差异

（1）市场整体走势：境内看“筑底企稳”，外资看“风险延续、再下台阶”

• 境内机构：核心判断为 2026 年房地产市场进入L 型筑底 / 磨底期，跌幅较 2025 年持续收窄，是从“惯性下跌”向“止跌回稳”过渡的关键年份，孟晓苏等乐观派甚至判断2026年下半年房价将迎来“关键转折、止跌回升”。
• 外资机构：核心判断为2026年市场调整惯性仍强、风险重启，房价将“再下台阶”，房地产仍处于通缩状态，摩根士丹利直接将2026年定义为“风险重启年”，野村、高盛均认为房价下跌的负反馈循环尚未打破。

境内外对跌幅的判断差距显著，核心城市、三四线城市的跌幅预判均存在量级差异，且外资对三四线城市的下跌预期远更严峻：

• 境内机构：大部分表示房价处于筑底阶段，普遍没有明确的数据预测。
• 外资机构：全国房价整体下跌4%-15%（高盛悲观情景达30%），核心城市跌幅0-12%（瑞银预判一线城市二手房跌10%），三四线城市下跌8%-20%（高盛预判15-20%），摩根士丹利甚至认为高线城市跌幅超低线城市，与境内判断相反。

触底时间的判断是境内外分歧的核心标志，境内机构将2026年视为企稳关键年，外资则普遍将触底时间延后至2027年，且需满足租金企稳、债务风险出清等前提。

• 境内机构：中性判断为2026年房价全面企稳，乐观判断（孟晓苏）为2026 年下半年止跌回升，最晚至2026年底完成筑底；
• 外资机构：普遍判断触底时间为2027年中-下半年（高盛、德意志银行、摩根士丹利），瑞银虽判断2026年下半年房价见底，但明确租金企稳是核心先行指标，而当前租金仍处下跌通道，企稳条件尚未满足。

双方均认可政策托底，但对政策力度、落地效果的判断截然相反：

• 境内机构：认为 “精准滴灌” 政策效果逐步显现，房贷降息、房企融资 “三支箭”、购房补贴等政策能有效修复市场信心，推动销售、价格逐步企稳，且政策仍有后续发力空间；
• 外资机构：认为政策端偏谨慎、被动托底，传统刺激政策已近穷尽，且效果传导存在显著滞后，难以打破房价下跌的负反馈循环（高盛），瑞银、野村均提出，当前政策无法解决租金回报率低、库存高企的核心问题，托底效果有限。

双方对房企债务、行业整体风险的判断存在本质差异，境内更关注风险改善，外资更关注风险扩散：

• 境内机构：认为房企尾部风险虽未完全出清，但行业最困难的时期已逐步过去，居民资产负债表、房企资产负债表逐步修复，市场基本面底部临近；
• 外资机构：认为行业债务风险持续升级，民营房企利息支出占销售额比例达双位数（高盛），信用违约风险尚未缓解，且房价下跌引发的负面财富效应持续加深，进一步打击居民消费和购房信心，形成 “房价下跌→信心低迷→销售下滑→房价再跌” 的负反馈循环。

双方均认可改善型需求的核心作用，但对居民购房信心、需求端核心制约的判断不同：

• 境内机构：认为改善型需求成为市场绝对主力（120-144㎡户型），重点城市二手房挂牌量下降，供给压力减轻，居民购房信心随政策发力逐步修复；
• 外资机构：认为居民购房信心仍未恢复，且需求端存在两大核心制约：一是租金回报率过低（仅 1.8%，远低于房贷成本），“买不如租” 的现状未改变；二是租赁市场供给过剩（空置率 18.8%），租金持续下跌，房产的资产属性、保值属性弱化，成为抑制购房需求的关键因素。

除了境内外的核心分歧，境内机构、外资机构内部也存在小幅差异，主要体现为乐观/中性与相对温和的区别，未形成本质分歧：

1. 境内机构内部：孟晓苏为乐观派（2026 年下半年止跌回升），中金、中信、任泽平等为中性派（2026 年筑底企稳，跌幅收窄），分歧仅在企稳后的回升节奏，无本质矛盾；
2. 
   
3. 外资机构内部：高盛、野村、摩根士丹利为极悲观派（跌幅10%以上，触底 2027 年中后），花旗、汇丰为相对温和派（跌幅 4%-7%，核心城市 2026 年下半年微涨），温和派的判断更贴近境内中性机构，但仍对三四线城市、行业风险持更悲观态度。

四、数据来源说明

1、数据来源为各机构公开研报、发布会与权威媒体报道，截至2026年2月2日。

2、预测存在不确定性，实际走势受政策力度、经济复苏、人口流动、外部环境等多重因素影响。