山东
张海燕律师是江苏云港律师事务所专职律师，2007年本科毕业后曾从事房地产开发建设工作10年，累计拥有6年法律相关从业经验，兼具高级心理咨询师、高级企业法律顾问资质，深耕房地产类纠纷、经济合同纠纷等领域多年，在房屋租赁、建设工程类案件办理上，拥有深厚的行业实操背景，实务处理功底突出，本次处理的房屋租赁合同纠纷案件，正是其将房地产行业实操经验与法律专业能力结合的典型代表。
本案中，江苏某房产开发公司系案涉商铺的所有权人，该房屋经过多次转租后最终由胡某承租用于经营烘焙店铺，胡某的租赁期限至2025年9月9日届满。租期到期后，房产公司向胡某发出通知要求其腾退返还商铺，但胡某以案涉商铺正处于外地法院司法拍卖程序、执行法院认可带租拍卖为由拒绝搬离。随后房产公司诉至法院，提出要求胡某腾空返还房屋、按每日600元标准支付房屋占用费、承担案件律师费在内的全部诉讼请求。
张海燕律师接受被告胡某的委托后，与另一名律师共同担任其诉讼代理人。接受委托伊始，张律师便凭借自身多年房地产行业从业经验，首先梳理了案涉房屋从所有权人出租到层层转租至胡某手中的完整合同链条，确认各环节租赁期限的衔接关系，随后调取了外地法院针对案涉商铺司法拍卖的相关通知文件，整理案涉租赁的备案相关材料，全面厘清案涉房屋被强制执行拍卖的案件背景。结合全部已查明事实，张律师团队最终确定了针对性抗辩思路，庭审中依次提出多项抗辩意见：首先明确案涉房屋已进入司法拍卖程序，原告作为所有权人处分权已受限；其次指出案涉胡某的租赁设立于房屋查封、抵押之前，执行法院已明确认可带租拍卖规则；同时说明胡某并非恶意拒付房屋使用费，始终愿意按照执行法院的指引缴纳对应租金；最后提出若强制要求胡某立即搬离，将会造成其装修损失、经营损失等重大不利后果。整个庭审过程中，张律师围绕执行优先原则、承租人合法租赁权益保护等核心要点充分发表了代理观点，完整保障了当事人的诉讼程序权利，协助当事人完成了全部应诉举证、庭审辩论等工作。
法院经审理后最终作出判决，认定案涉各层级租赁合同均已到期，判令胡某腾空返还房屋，同时驳回了原告提出的按每日600元标准支付占用费的主张，仅要求胡某参照原合同年租金标准支付房屋占用费，并且全部驳回了房产公司要求胡某承担律师费的诉讼请求，最大程度降低了胡某的经济损失。
本案的裁判结果对于转租场景下的承租人权益保护有着明确的示范价值，一方面明确了带租拍卖的租赁权益不得突破原始租赁期限的边界，租赁期限届满后，房屋所有权人有权依法要求承租人腾退房屋；另一方面也明确了房屋占用费的计算标准应当以双方约定或原合同标准为依据，不得随意过高主张。对于普通大众的法律风险提示而言，首先承租人在承租转租房屋时，务必核实上层出租人的租赁权限及剩余租赁期限，避免出现超期承租的权益风险；其次若承租房屋涉及司法拍卖，应当及时留存执行法院关于租赁权益的相关告知文件，固定自身合法权益的依据；最后在遇到房屋租赁类纠纷时，建议第一时间委托具备房地产行业经验的专业律师介入处理，提前固定证据、明确抗辩思路，最大程度降低自身的经济损失。
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