广东
现售新规后的广州首宗住宅地块，终于来了！
今天，天河大观路以东AT1003083、AT1003084块（即广东电视台地块）迎来了正式开拍，到场的四家房企——保利、越秀、珠实、天河高新，清一色国资背景。
在经过18轮竞拍之后，该地块被越秀地产以超24.8亿元的总价拿下，折合楼面价约36589元/㎡。
这宗地之所以受关注，不只是因为它的素质有多好，而是它刚好处在现房制的新政转换期，怎么拍、拍出什么价，都在给后面的广州现房销售市场定调子。
毕竟828现房销售新规一出来，逻辑就变了。新出让的土地优先搞现房销售，就算还能预售，也得等楼体封顶才能开卖，首付和按揭款全部进监管账户，交房之前开发商一分钱都动不了。
过去那种“拿地—预售—回款—再拿地”的高周转玩法，从根上就被堵死了，开发商得自己先垫钱把房子建起来，建完了才能收钱。
△资料图片
这对资金链的考验不是纸上谈兵，就拿这宗地来说，6.8万㎡的体量，从拿地到竣工交付少说两三年，光土地款就20多亿，再加上建安成本，压在里面的资金不是小数。以前预售能回血，现在得硬扛到现房，没有足够的自有资金和低成本融资，根本玩不转。
这也是为什么今天站在场上的全是国企。不是民企不想来，是这个规则下，民企的资金成本和融资渠道确实拼不过。
虽然广州的地方细则还没正式出台，但银行那边已经先动了。建行在政策发布当天就上线了存量房贷延期申请，成了全国第一家落地的国有大行。
广州这边，据悉目前中农交招几家的新发放房贷基本都能按最长40年办，部分行虽然还在等总行的操作细则，但已经开始接客户的登记预约了。从中央发文到银行接单，中间就隔了几天，这个速度多少有点出乎市场意料。
银行动作这么快，跟政策压力直接相关，但也能看出来这轮改革是动真格的，不是走过场。对开发商来说，银行端的配套融资能不能跟上，直接决定了现房销售模式能不能转得动。
目前广州还没出具体操作方案，但银行先把房贷端口子打开，至少是个积极信号。
△图源：网络
说回地块本身，这块地已经不是第一次出场了。
这次重新挂出来，条件改了不少：起拍总价比去年更低了，两块地合到一起出让，容积率从2.3降到了2.1，原先084地块要求配建的中学、幼儿园和社区卫生服务中心全部取消，地下空间还允许整体连通开发。
这么一改，地块的条件就简单很多，开发商拿到手可以专心做产品，不用再分心搞配建。
3.47万㎡的占地，6.78万㎡的建面，2.1的容积率，在天河主城来说也算低密。
地块就在奥体中心北边，离21号线大观南路站大概500米，以后还有19号线（规划中）交汇，去金融城、琶洲、珠江新城都在半小时通勤圈内。
周边越秀观樾、缦云等项目已经吸引了大量改善客群，天外智谷学校去年已经开学了，优托邦也不远，生活配套是现成的，不用等规划。
唯一的小遗憾是不临湖，湖景资源比板块深处的项目差一点，但换来的是更方便的地铁和路网，对日常通勤的家庭来说反而更实用。
楼面价3.66万/㎡，按这个成本算，未来售价大概率在7万+，主力总价千万级，刚好补上板块“近地铁、中高端高端”的空档。
最最关键的是，作为现售新政后的首宗宅地，开发商用真金白银投出的这一票，定的不只是一宗地的价，也是在给新规后的广州市场探路。
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