广东
深圳买房只要公积金额度够，基本都会上组合贷：
公积金贷一块 + 商贷补一块。
但 90% 的人提前还款都排错顺序，白送银行利息。
先记一句铁律：
谁利率高，先干谁。
一、2026 深圳利率先摆出来
- 公积金首套：5 年以上 2.6%
- 公积金二套：5 年以上 3.075%
- 深圳商贷首套/二套：目前大概 3.05%
左右（LPR 3.5% - 45BP） - 二套商贷老政策约 3.45%，资质/时段不同会有浮动
你看：
- 首套组合贷：商贷 3.05% > 公积金 2.6%
- 二套组合贷：商贷可能 3.05%~3.45%，公积金 3.075%，商贷通常还是更高
所以——
自有现金提前还款：优先还商贷
公积金账户余额：只能冲公积金贷，不能拿去还商贷
这条很多人不知道，白等好几年。
二、组合贷提前还，正确顺序是这样的
1️⃣ 自有资金（工资、存款、卖股、父母支援）
顺序：
- 先还商贷本金
- 公积金贷别急还
- 公积金贷留着慢慢还，相当于借了“2.6% 的长期便宜钱”
2️⃣ 公积金账户余额
顺序：
- 签按月对冲 → 先抵公积金月供
- 每年 1 次 → 冲公积金贷款本金
- 不能拿公积金余额去提前还商贷（深圳规则）
3️⃣ 商贷提前还完之后
再看：
- 公积金利率 2.6%
- 你理财能不能稳定 > 2.6%
能 → 不提前还公积金
不能 / 讨厌负债 / 快退休 → 再还公积金
三、为什么“先还商贷”能省几十万？
举个粗算：
组合贷 300 万：
- 公积金 130 万，2.6%，30 年等额本息
- 商贷 170 万，3.05%，30 年等额本息
如果你手里有 50 万
闲钱：
方案 A：拿 50 万还公积金贷
省的是 2.6% 的利息
方案 B：拿 50 万还商贷
省的是 3.05% 的利息
看起来只差 0.45%？
但 50 万 × 0.45% = 2250 元/年，30 年就是 6.75 万利息差，再加上“本金提前减少后复利滚下去”，组合贷前期多笔提前还款叠起来，省 10 万～30 万很常见。
贷款本金越大、提前还越早、还的次数越多，差距越夸张。
四、提前还商贷：选“缩期”还是“降月供”？
提前还完一笔商贷后，银行一般给两个选项：
✅ 月供不变、缩短年限（推荐）
- 总利息砍得最狠
- 适合：收入稳、想早点无债
❌ 年限不变、月供减少
- 每月压力小
- 但总利息省得少
- 适合：现金流紧、怕失业
记住：
想“省 30 万利息”→ 一律选缩期。
五、这些人别瞎提前还
❌ 理财稳定收益 > 3.05%
❌ 家里现金储备 < 6 个月开支
❌ 准备换工作 / 生娃 / 老人看病
❌ 公积金贷都还没用满额度
❌ 等额本息已经还到 15~20 年以后（前期利息早付完了）
这类人：
留现金 > 提前还贷
六、深圳组合贷避坑清单
✅ 申贷时：先用足公积金额度，差多少再用商贷补
✅ 放款后：商贷端问清楚“是否要满 6/12 个月才免违约金”
✅ 提前还：先还商贷，不先还公积金
✅ 公积金余额：只冲公积金贷，不幻想还商贷
✅ 部分提前还：商贷选“缩期”
✅ 全部结清商贷后：去拿结清证明、办抵押注销
✅ 组合贷是两个系统：公积金中心 + 商贷银行，别只问一边
七、一句话总结
深圳组合贷提前还款：
现金先砍商贷，公积金余额只养公贷；
商贷提前还选缩期，不降月供；
公积金 2.6% 是便宜钱，别急着还。
排对顺序，300 万贷款省 10~30 万利息，真不是玄学。
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