美联储降息难救中国楼市？高盛：房价真正底部在2027年

从2024年秋天到2025全年，很多人都亲眼看见一件耐人寻味的现实：海外开启降息周期，国内LPR一路压到历史低位，认房不认贷、存量房贷下调等政策接连落地，二手房挂牌量依旧节节走高，房价的下行趋势并没有被货币宽松彻底止住。到2026年9月，美联储转头加息，外部宽松窗口彻底关上，大家才慢慢看懂，单纯靠降利率已经很难拉动楼市。就在9月末，中央出台全国性房贷贴息新政，10月1日正式落地，这也是中央财政第一次直接给商业房贷做补贴。财政出手接棒货币工具，能给现在的市场带来多大改变，普通人又该怎么看懂当下的楼市现实。

一、货币工具边际效应越来越弱，降息已经拉不动买房意愿

回顾这两年的市场轨迹，2024年9月那一轮楼市政策组合拳出台之后，一线城市短暂热闹过一阵。当年11月，一线成交环比大涨三成，中介朋友圈到处都是成交喜报，不少人以为市场拐点已经到来。可热度仅仅维持到2025年开春，二季度成交量再度掉头向下。之后央行两次下调LPR，政策效果一次比一次微弱。

贷款100万30年等额本息，利率下调0.25个百分点，每个月月供也就少一百四十多块钱。放在上海、深圳这类城市，一套改善房总价动辄七八百万，这点月供减免，连每个月物业费都覆盖不住。利率能改账本上的月供数字，却很难拨动普通人心里“要不要买房”这个开关。

居民部门杠杆率已经卡在62%附近，再愿意加杠杆的家庭本就不多。叠加这几年就业市场带来的收入预期变化，大家对待负债的态度变得格外谨慎。日本综合研究所此前的研判也提到，国内楼市当下的处境，货币工具的边际效力已经接近失灵。8月份70城房价数据摆在眼前，新房同比下跌3%，环比连续三个月维持负0.1%，和高盛测算的曲线基本吻合。就算利率再往下调，也很难改变居民对未来收入、房价的心理预期。

外部环境又给货币政策套上一层枷锁。9月FOMC会议美联储宣布加息，美债收益率站稳5%附近，中美利差再度拉大。这意味着，国内继续靠降息刺激楼市的操作空间被压缩。既然货币政策施展空间受限，财政直接补贴的方式，就走到台前。

二、读懂10月落地的房贷贴息，谁能真正拿到这份红利

9月29日三部门联合发文，居民购房贷款贴息政策尘埃落定，暂定实施一年。很多人第一反应是，买房能省钱了，不过这份财政红包，有非常明确的门槛，不是所有人都能享受到。

想要拿到贴息，三个条件必须全部满足：买首套房新发放商业贷款；房子建筑面积不超过120㎡；房屋总价不能超过150万元。贷款最高100万可以享受年化1%贴息，最长补贴5年，官方测算，满额条件下最多能省下近5万元利息。新房二手房都纳入范围，但公积金贷款、存量房贷置换不在补贴范围内。办理流程很简单，正常去银行办贷款，签署授权，贴息自动抵扣月供，不用额外跑部门申请，银行自动审核资格。

这套门槛直接划分出受益人群。北上广深一线城市，150万总价基本只能买到远郊老破小；上海内环、北京朝阳的主流刚需房源，价格远远超过这条红线，绝大多数刚需家庭和这份政策无缘。真正适配政策的，是普通二线城市近郊、三四线城市、县城的刚需房源。有机构测算，低级别城市接近七成二手房、半数新房符合政策门槛，而一线城市满足条件的新房占比极低。

简单说，这不是一轮普适性刺激，而是定向托举普通工薪、新市民、刚就业年轻人的刚需，瞄准的是总价不高的普通自住住宅，豪宅、改善大户型不在政策覆盖之内。财政出钱，把一部分利息成本直接抹平，相当于定向降低一部分刚需的实际房贷成本，但它解决不了房价本身高低的问题。

三、政策能托住成交，但很难逆转市场底层矛盾

贴息政策会带来一部分真实的购房减负，短期会带动一部分符合条件的房源成交，但我们不能高估它扭转大盘的力量。当下楼市的压力，从来不止是利息太高这一件事。

人口基本面，是绕不开的现实。2024年结婚登记只有610万对，创下改革开放之后新低，出生人口连续第八年下滑。城镇化突破65%之后，进城新增买房人群持续变少，叠加快速老龄化，房子的刚需池子在实实在在收缩。韩国、日本都走过同样的阶段，当买房的基数变少，单纯靠利息优惠，没有办法凭空制造购房需求。

市场心态已经彻底改变。2021年高位上车的家庭，不少账面亏损几十万，大量二手房挂牌两三年才能成交。贝壳、链家的挂牌量持续走高，房子不再等于稳赚不赔，观望、议价成为市场常态。中介圈流传的真实现状，很多片区看房人数是实际签约的五倍，大家愿意去看房比价，但出手的时候格外犹豫。就连租房市场也给出信号，核心城市部分商圈租金小幅回落，空置率抬升，租金收益跑不过大额存单，房产投资的吸引力持续下滑。

楼市分化已经板上钉钉。上海依靠高端改善和外来高净值人群，新房还能保持同比上涨；北京、深圳只能稳住核心地段；广州不少外围板块跌回2017年水平。二线城市内部冷热不均，三四线人口流出区域，房价压力更大。对人口持续流出的区域，核心矛盾不是月供高低，而是人口、产业的流失，就算利息降下来，也很难改变房价下行压力。

四、普通购房者该放下幻想，接受磨底的现实

高盛报告测算，从2021年四季度高点扣除物价之后，国内住宅实际价格已经跌去两成，后续还有约一成下行空间，真正市场底部要等到2027年。这个时间点不是随便给出的数字，它看的不是美联储利率，也不是国内政策出台节奏，而是居民资产负债修复、就业收入、人口结构这些慢变量走完调整周期。

对于普通家庭，不用对贴息政策抱有抄底期待。手里只有一套自住住房，不用过度纠结短期涨跌，账面浮动不会改变实际居住。手握多套投资房产，尤其是人口流出三四线城市的房源，趁着还有流动性，不要硬扛等待反弹。刚需如果要上车，可以看一线核心地段小户型，但要有心理准备，买入之后，想要账面回本，可能要熬三五年。

大洋彼岸美联储降息或者加息，都决定不了国内楼市走向。过去几轮宽松已经证明，货币政策可以调节月供，却不能修复收入预期，不能凭空增加买房人口。这次财政贴息，是实实在在给刚需减负，起到托底的作用，但市场走出下行周期，依旧需要慢慢磨。政策可以缩短磨底的过程，却很难跳过整个调整阶段。