媒体调查：一纸二十年前的“回批地”协议，千万投资该何去何从?

在石狮市，一场跨越二十余年的土地权益纠纷，正等待着泉州市中级人民法院由审判员肖森华担任审判长与审判员骆志鹏、庄翊晶组成的合议庭最终裁决。这不仅仅是一桩个案，更折射出上世纪九十年代至2000年前后，福建沿海地区在土地流转过程中普遍存在的历史遗留问题。

千万转让款与一纸无效合同

时间回拨到1992 年 6 月 7 日。前坑村委会（甲方）与新湖村委会（乙方）签订《购买叁拾亩实建永久回批地协议书》一份，载明：“现有石狮市前坑村委会把所属的回批地叁拾亩按每亩人民币壹拾捌万元转让给石狮市新湖村委会。经双方协商，达成如下协议：第一条：甲方把叁拾亩回批地分贰期各壹拾伍亩转让给乙方，即第一期甲方应把被市国土局第一次征用的回批地优先转让给乙方壹拾伍亩，如第一次回批地达不到壹拾伍亩应在第二次被市征用回批地中优先选择地至壹拾伍亩给乙方，剩余第二期壹拾伍亩待甲方征至四佰亩时，即由乙方在甲方的回批地中优先选择壹拾亩，待甲方征至伍佰亩时，即付清叁拾亩完整给乙方。

第二条：待协议签好后，乙方先付第一期壹拾伍亩人民币贰佰柒拾万元的50%给甲方，剩余 50%待手续完成后付清。第二期在第一期完成后按第一期的价格和付款方式给乙方，以后价格绝对不得变动。第三条：甲方应提供大街店面回批地由乙方分贰期优先选择叁拾亩进行规划建设，并协助乙方到市国土局选择回批地。如国家应征的费及配套费由甲方全部负责，并办理好房产证给乙方。本协议经双方签字盖章后即生效，以上协议双方共同遵守，不得违约，如双方任何一方违约应负法律责任。本协议一式二份，双方各执一份，具有同等效力。”前坑村委会在其上“甲方：”处盖印并有郭友福、郭胜利在其“代表：”处签名及加盖私章；石狮市石狮办事处新湖村经济联合社在其上“乙方：”处盖印并有吴国庆、吴良冇在其“代表：”处签名及加盖私章以及吴为兴签名并捺印。

2003年12月19日，庄泰如与吴良冇、吴国庆、吴为兴三人签订了一份《关于永久性转让原前坑村回批地C1、C2、C4、C5、C6、C12、C13、C14、C15、C16号商住综合用地使用权合约》。根据协议，庄泰如以每亩110万元的价格，受让了吴良冇、吴国庆、吴为兴三人以新湖村经济联合社购买的前坑村回批地中位于豪江路旁共计11.502亩的土地使用权。

协议签订后，庄泰如依约在2004年元月支付了首期及第二期转让款共计11,385, 660元。吴为兴等人随即将国土局红线图、建设用地许可证、规划许可证等全套手续交付给庄泰如，并协助其建造了土地围墙。庄泰如本以为，这笔交易就此尘埃落定。

然而，随着石狮市城市化进程的加速，2024年11月，石狮市自然资源局、宝盖镇政府与前坑村委会签订了《关于前坑村回批地收购协议书》，案涉土地被纳入收储范围，产生了巨额的房票补偿权益。此时，前坑村委会、新湖村委会（现玉湖社区）却主张，当年与庄泰如签订的转让协议因违反法律强制性规定而无效，补偿权益应归村集体所有。

表见代理与信赖利益的博弈

在2026年4月17日的泉州中院庭审中，双方围绕签约人的身份展开了激烈辩论。庄泰如的代理律师指出，根据《民法典》第一百七十二条关于表见代理的规定，吴为兴等人的行为构成表见代理。

经调查，吴为兴在1992年时系新湖村经济联合社主要办事员，负责土地洽谈、协议草拟、现场经办及文件签字等事务；2000年起担任新湖村（现玉湖社区）村委会副主任，2006至2011年在任。

从签约背景、履约过程来看，吴为兴以村委名义洽谈、交付手续、协助建造围墙，一系列职务行为使庄泰如有充分理由相信其有权代表村集体签约。村委会事后以“个人行为”为由否认，显然与事实不符。

即便原协议因违反当时的土地管理法强制性规定被认定无效，庄泰如作为守约方和善意第三人，其利益不应被简单否定。根据《民法典》第157条，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

最高人民法院在《关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》中明确指出，要尊重历史、实事求是，以发展眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来各类案件。庄泰如投入的是真金白银，且土地权属凭证已实际交付，在长期无法建设的情况下，其资金占用成本和土地增值收益应当纳入考量。

历史遗留问题呼唤司法智慧

据了解，在上世纪九十年代至2000年前后，石狮、晋江等地区因经济发展需要，农村集体土地流转现象十分普遍。当时法律法规尚不完善，此类交易多依赖“乡规民约”和诚信履行。最高人民法院曾多次强调，处理历史形成的产权案件应尊重历史、实事求是。

如今，当年千万元级别的投入，在土地价值倍增的今天，如果仅作简单返还，显然无法弥补庄泰如的实际损失和机会成本。村集体作为土地权利人和政策知情方，如今因土地增值而反悔，不仅违背了民法“帝王条款”诚信原则，更让守信者心寒。

期待泉州中院主持公道

目前，该案已由石狮市人民法院移送至泉州市中级人民法院审理。审判员肖森华担任审判长与审判员骆志鹏、庄翊晶组成的合议庭审理本案。

庄泰如的诉求清晰而合理：请求泉州市中级人民法院确认其对案涉回批地征收补偿权益享有合法权利，或判令相关方给予合理赔偿。

案涉土地虽经法院认定原《购买参拾亩实建永久回批地协议书》无效，但庄泰如基于对村委会职务行为的信赖交付合理对价并长期占有土地权属凭证，其信赖利益应当受到法律保护。泉州中院作为一审管辖法院，其裁判不仅关乎个案权益归属，更涉及对九十年代农村土地流转历史遗留问题能否给予公平合理解决的示范效应。

我们期待泉州中院审判员肖森华担任审判长与审判员骆志鹏、庄翊晶组成的合议庭在审理此案时，能充分考虑案件的特殊时代背景，结合表见代理的构成要件，依法保护庄泰如的信赖利益。在合同无效的后果处理上，综合考量双方过错程度、土地增值收益以及庄泰如的实际投入，给出一个经得起历史检验的公正判决。

这不仅是对一位投资者合法权益的保障，更是对那个特殊年代无数类似交易参与者的一种法治交代，彰显司法在解决历史遗留问题中的温度与智慧。