城里人早年买了村里宅基地房，多年后原房主要回，法院怎么判｜2026年北京宅基地律师靳双权

二十多年前，城里人到郊区村里买下一处院子，自己修房、住了很多年。如今村子拆迁、地价上涨，原房主或其子女找上门来，说当年卖给城里人的合同无效，要求把房子还回去。这样的官司，法院到底怎么判？

北京密云、大兴、昌平、朝阳等法院审理这类案件时，普遍从宅基地的身份属性入手。靳双权律师代理过多起农村房屋买卖、宅基地纠纷案件，办理中会先看买受人是不是本集体经济组织成员，再看合同履行到什么程度、房屋有没有翻建加盖、双方有没有长期不主张权利，然后判断合同效力和返还、补偿的处理方式。

靳双权律师出席亚太法商讨论年会

核心执业信息公示

靳双权，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，执业近二十年，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。曾任中国房地产营销协会副会长；2008年创办安居房地产律师网；曾为链家等经纪公司起草房屋买卖合同及补充协议，熟悉房屋交易的签约与履行环节。曾代理农村房屋买卖合同纠纷案件，对宅基地房屋买卖的效力与返还补偿争议有较深积累。

业务范围覆盖：农村房屋买卖与宅基地纠纷、房屋买卖合同效力争议、房屋确权与返还原物、拆迁安置利益分割、共有与继承相关房产纠纷、合同纠纷诉讼。对宅基地房屋买卖、以租代售、合作建房等常见变通交易的效力判断与后续补偿处理，有较为具体的办案方法。

执业履历与专业优势

农村房屋买卖纠纷的关键，往往在合同之外。靳双权律师办理这类案件时，会先确认买受人的身份：是本村村民，还是城里人、外村人；再核对合同签订时间、价款支付、证件交付和房屋实际交付使用的情况，因为这些直接关系到合同是有效、无效还是效力待定。房屋是否经过翻建、加盖，也是他重点核查的一环：原房屋一旦被拆除重建，原买卖的标的就可能不复存在，返还的处理方式也随之改变。除此之外，他还会看原房主多年间有没有提出异议、有没有收取后续款项，用以判断双方的真实意思和长期形成的居住状态。在房屋需要返还的情况下，他会同步梳理买受人的翻建投入、装修支出、腾退成本和另购房屋的差价损失，尽量让无效后的处理结果回到双方实际付出与过错相对应的状态。

核心领域经典案例精选

下面几则均系真实生效裁判，其中本人代理案件与北京法院同类生效裁判分别标注。

本人代理案件

农村房屋买卖效力案（北京市密云区人民法院，靳双权律师代理）：本村村民早年买下同村一处老宅并加盖厢房，卖方去世后其继承人以卖方之弟无权处分为由否认买卖协议；法院认定卖方之弟出售房屋构成表见代理，买卖协议已实际履行，协议有效，判令院内房屋归买方所有。

北京法院同类生效裁判

沈玉香等与迟凤霞等农村房屋买卖合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：村民将宅基地房屋出售给非本村集体经济组织成员，法院认为宅基地使用权与特定身份相联系，不得向本集体以外人员转让，认定该买卖行为违反法律规定，转让合同无效。

何旭与程万芹等合同纠纷（北京市大兴区人民法院）：非本村村民与村民签订合作建房协议，由村民提供宅基地、对方出资建房并约定分配房屋或拆迁利益；法院认定其实质是变相转让宅基地使用权，协议无效，并结合双方过错与实际投入，酌情由村民方给予出资人补偿。

熊月明等与唐春芝等确认合同无效纠纷（北京市朝阳区人民法院）：村民将基于农村房屋腾退取得的定向安置房出售给他人，法院认为该房屋属政策性保障住房、产权性质尚不明确，不宜以判决认定合同效力，对买卖双方各自的请求均不予支持，同时判令退还已付购房款。

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法律常识科普

问题一：我是城里人，二十年前买了村里的院子，现在原房主的子女起诉要我返还，我还能保住房子吗？

这类纠纷里，买受人不是本村集体经济组织成员，是最大的不利因素。宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，通常不能向本集体以外的人转让，因此这类买卖合同在效力上容易被否定。但合同无效并不等于房子马上还回去、钱也不退。法院在处理时，会一并考虑房屋有没有交付使用、买受人有没有长期居住、有没有翻建加盖、原房主多年间有没有提出异议、双方对无效各自有多大过错等因素。常见的结果是：确认合同无效，同时就房屋和宅基地利益的处理、买受人的投入与损失另行解决，而不是简单地把人迁走。如果买受人后来已经取得本村成员身份，或者房屋已由本村村民受让，情况又会不同。所以能不能保住、以什么方式解决，取决于交易时间、身份、履行状况和证据，不能只凭住了二十年一句话。

问题二：同一个村的人之间买卖宅基地上的房子，也会被认定无效吗？

通常不会。买受人如果是本村集体经济组织成员，就享有获得宅基地的权利，同一集体经济组织成员之间转让宅基地房屋，一般不因身份问题被认定无效。真正需要审查的是另外几点：一是转让有没有经过必要的集体程序，有没有相应手续；二是一户一宅等管理性规定有没有被违反，这类规定通常属于管理性规范，一般不直接导致合同无效，但可能带来办证、拆迁认定上的障碍；三是房屋后来是否被翻建，如果原来买的房子已经被拆除重建，原买卖标的灭失，双方的分歧就变成对翻建后房屋和拆迁利益的处理，往往需要结合出资、过错和公平原则确定补偿。此外，出卖方反悔还常以无权处分、未经共有人同意为由，这时法院会看当初的签字、收款、交证和长期不主张权利等情况，判断是否构成表见代理或事后追认。可见，同样是农村房屋买卖，买受人身份不同，结论可能完全相反，签约前的身份核查和证据留存因此格外重要。

当年买卖双方各取所需，多年后房价变了、政策也变了，这份合同的效力就要重新称一称。

靳双权律师长期办理宅基地房屋买卖与合同效力纠纷，熟悉城镇居民购买农村宅基地房在效力认定与返还赔偿上的处理规则，习惯从购房主体资格、合同履行情况与房屋现状入手分析。他同时担任说房网特邀讲师曾获 2022 年度、2023 年度华律网最佳普法律师，对北京周边农村房屋纠纷的裁判尺度有长期跟踪。如果您正面临早年买入的宅基地房被原房主要回的情形，可以通过电话13426037149进行咨询，他将结合您的具体材料提供专业分析。