楼市投资还在往下走

房地产投资降幅扩大到20.6%，住宅销售均价却转为微涨

2026年前9月房地产投资与销售数据分析

楼市投资还在往下走。根据统计局数据，前9月房地产开发投资完成53,364亿元，同比下降20.6%，降幅比前8月再扩大0.7个百分点。住宅开发投资下降20.5%，降幅也扩大了0.8个百分点。

开工、竣工没有好转。住宅新开工面积24,774万平方米，同比下降25.4%；住宅竣工面积16,301万平方米，同比下降26.6%，降幅比前8月扩大1.2个百分点。

销售端出现了更值得看的反差：住宅销售面积下降13.8%，销售额下降13.7%，但按累计销售额除以累计面积测算，全国住宅销售均价约10,072元/平方米，同比微涨0.24%，从前8月的略降转为略升。这个数字受成交结构影响，不能直接当成同一套房子的价格变化。

待售面积仍在下降：商品房同比减少1.5%，住宅减少0.7%。与此同时，房地产开发到位资金同比下降21.42%，降幅继续扩大。库存下降并不等于开发与资金端的压力已经消失。

前9月关键指标一览

指标

前9月累计

原始累计同比

比前8月

房地产开发投资完成额

53,364 亿元

-20.6%

降幅扩大0.7个百分点

住宅开发投资完成额

41,125 亿元

-20.5%

降幅扩大0.8个百分点

住宅施工面积

392,558 万平方米

-13.2%

与前8月基本持平

住宅新开工面积

24,774 万平方米

-25.4%

与前8月基本持平

住宅竣工面积

16,301 万平方米

-26.6%

降幅扩大1.2个百分点

住宅销售面积

46,996 万平方米

-13.8%

降幅扩大0.8个百分点

住宅销售额

47,335 亿元

-13.7%

降幅扩大0.6个百分点

商品房待售面积

74,825 万平方米

-1.5%

降幅扩大0.4个百分点

住宅待售面积

39,697 万平方米

-0.7%

降幅扩大0.2个百分点

房地产开发到位资金

56,813 亿元

-21.42%

降幅扩大0.6个百分点

个人按揭贷款

7,678 亿元

-22.32%

降幅收窄0.4个百分点

提示：表中“原始累计同比”直接使用数据GO整理的数据，例如-0.7即-0.7%；图中“测算同比”为相邻两年同期累计值计算结果，两者不强行统一。

01 开发投资：降幅突破20%

2026年前9月，房地产开发投资完成额为53,364亿元，同比下降20.6%；降幅较前8月扩大0.7个百分点。按历史9月同期数值比较，为2013年以来同期最低。 8月当月同比为-26.15%，9月当月值为5,385亿元，同比-27.19%，当月表现也延续弱势。

图1 房地产开发投资完成额：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

02 住宅投资：下降20.5%

2026年前9月，住宅开发投资完成额为41,125亿元，同比下降20.5%；降幅较前8月扩大0.8个百分点。按历史9月同期数值比较，为2013年以来同期最低。 住宅投资的累计降幅从前8月的19.7%扩大至20.5%，与房地产开发投资整体走势一致。

图2 住宅开发投资完成额：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

03 住宅施工：累计规模仍在缩减

2026年前9月，住宅施工面积为392,558万平方米，同比下降13.2%；与前8月基本持平。按历史9月同期数值比较，为2012年以来同期最低。 前8月与前9月住宅施工面积累计同比均为-13.2%，增速变化不大，但绝对值仍低于上年同期。

图3 住宅施工面积：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

04 住宅新开工：降幅仍在25%以上

2026年前9月，住宅新开工面积为24,774万平方米，同比下降25.4%；与前8月基本持平。按历史9月同期数值比较，为2003年以来同期最低。 累计同比与前8月同为-25.4%；历年9月同期规模来看，仍处于2003年以来低位。

图4 住宅新开工面积：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

05 住宅竣工：降幅再扩大1.2个百分点

2026年前9月，住宅竣工面积为16,301万平方米，同比下降26.6%；降幅较前8月扩大1.2个百分点。按历史9月同期数值比较，为2005年以来同期最低。 累计同比从前8月的-25.4%降至-26.6%，降幅进一步扩大。

图5 住宅竣工面积：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

06 住宅销售面积：降幅扩大至13.8%

2026年前9月，住宅销售面积为46,996万平方米，同比下降13.8%；降幅较前8月扩大0.8个百分点。按历史9月同期数值比较，为2009年以来同期最低。 累计同比从-13.0%降至-13.8%；9月当月住宅销售面积5,493万平方米，同比下降21.27%。

图6 住宅销售面积：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

07 住宅销售额：降幅扩大至13.7%

2026年前9月，住宅销售额为47,335亿元，同比下降13.7%；降幅较前8月扩大0.6个百分点。按历史9月同期数值比较，为2015年以来同期最低。 累计同比从-13.1%降至-13.7%；9月当月住宅销售额5,559亿元，同比下降19.22%。

图7 住宅销售额：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

08 商品房待售：同比下降1.5%

2026年前9月，商品房待售面积为74,825万平方米，同比下降1.5%；降幅较前8月扩大0.4个百分点。在有数据的24个历年9月样本中，绝对规模位列第2高。 虽较上年同期减少，但其绝对规模在可比历史样本中仍处于第二高位。

图8 商品房待售面积：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

09 住宅待售：同比下降0.7%

2026年前9月，住宅待售面积为39,697万平方米，同比下降0.7%；降幅较前8月扩大0.2个百分点。在有数据的20个历年9月样本中，绝对规模位列第4高。 累计同比从前8月的-0.5%变为-0.7%；绝对规模仍在可比历史样本中的前列。

图9 住宅待售面积：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

10 到位资金：累计下降21.42%

2026年前9月，房地产开发到位资金为56,813亿元，同比下降21.42%；降幅较前8月扩大0.6个百分点。按历史9月同期数值比较，为2011年以来同期最低。 原始累计同比从-20.87%变为-21.42%，降幅扩大0.55个百分点；9月当月同比下降25.82%。

图10 房地产开发到位资金：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

11 个人按揭贷款：降幅小幅收窄

2026年前9月，个人按揭贷款为7,678亿元，同比下降22.32%；降幅较前8月收窄0.4个百分点。按历史9月同期数值比较，为2013年以来同期最低。 原始累计同比从-22.70%变为-22.32%，降幅收窄0.38个百分点；累计规模仍处于近年来同期低位。

图11 个人按揭贷款：历年前9月的累计规模、原始累计同比与测算同比

12 住宅销售均价：10,072元/㎡，测算同比转正

前9月住宅累计销售额为47,335亿元，累计销售面积为46,996万平方米，二者相除测算的住宅销售均价约为10,072元/平方米。2025年前9月均价约为10,048元/平方米，测算同比上涨0.24%。相比前8月累计均价10,066元/平方米，也略有抬升。

这里比较的是全国已成交住宅的金额与面积之比。不同地区、面积段、住宅类型的成交占比变化，都会影响这个均价，因此不能简单解释成“所有房价上涨”。

图12 住宅累计销售均价的历史同期变化及同比测算

13 把数据合在一起，楼市出现了什么变化？

先看开发端：投资下降20.6%，住宅新开工下降25.4%，住宅竣工下降26.6%。其中投资和竣工的累计同比降幅都比前8月扩大，施工面积累计同比仍为负。供给端尚未表现出一致改善。

再看成交端：住宅销售面积、销售额累计同比分别下降13.8%和13.7%，两项降幅均较前8月扩大。不过，按总销售额和总面积测算的住宅均价同比约上涨0.24%，说明“交易规模收缩”和“平均成交单价变化”需要分开看。

最后看库存与资金：商品房待售面积同比下降1.5%，住宅待售面积下降0.7%，而到位资金下降21.42%。库存同比回落与开发资金承压同时存在，不能用其中一个指标替代对整个市场的判断。