北京
协议签成合作购房，一分钱没出的名义共有人还能分三成吗
有些纠纷的起点，是一份名字起得很讲究的协议。双方签的是《合作购房协议》，约定一人出资七成、另一人出资三成，房屋登记在后者名下，出租收益按比例分配，将来出售也按比例分成。
北京市东卫律师事务所靳双权律师办理的一起朝阳案件里，协议签完之后，那位应当出资三成的朋友一分钱没有支付。首付、税费、装修款全部由出资人承担，月供从其账户扣划，房屋出租六年，租金也一直由出资人收取。直到出资人想收回房屋自住、要求办理过户，对方才拿出协议，主张自己享有三成份额。
一、合同性质按内容认定，名称不作数
依据《民法典》相关规定，合同的性质按照其内容确定，名称与内容不一致的，以内容为准。合作购房通常指双方共同出资、共享收益、共担风险。协议既然约定一方出资三成，该方就应当实际支付房款、参与收益分配、承担相应风险。
一分钱没出、六年没有分过租金、也没有参与房屋管理，说明双方的真实意思是一方出资、另一方仅提供名义。这种情形应按借名买房处理，出资人可以请求确认权属并协助过户。反过来，名义共有人确有出资，哪怕金额不大，也应按实际出资确定份额，出资人只能主张分割，不能主张整套房屋归自己。
二、两起案件，法院都回到付款凭证
朝阳那起案件，法院把全部付款凭证与租金流向逐一核对：首付从谁的账户转出、贷款由谁的账户还款、租金进了谁的口袋、六年里有没有按份额结算过一次收益。核对下来，协议约定的三成出资从未发生，法院认定实为借名买房，判令协助过户。
海淀另一起案件，双方都有实际出资，只是比例与协议不完全一致。法院按实际出资确定份额，判令取得房屋的一方向另一方支付折价款。
丰台还有一起案件，名义共有人主张三成份额，却说不清出资来源，法院同样按实际出资确定份额。三起案件的共同点很清楚：份额跟着钱走，不跟着协议上的数字走。
三、三个容易被忽略的细节
租金流向要单独整理。谁收租、租金进入哪个账户、有没有分给对方，这些记录能反映双方对房屋的实际支配关系，往往比协议条款更有说服力。
还贷账户也要核对。名义共有人若确实还过几个月贷款，可以按其还贷金额占总房款的比例确定份额，这段时间的还款记录要单独列出，不能与首付混在一起算。
折价标准按现值计算。份额确定后，取得房屋的一方向另一方支付折价款，折价基数是房屋当前市场价值，不是当年的购房款。这一点在诉讼请求里要写明确。
四、现在能做的几件事
把首付、税费、装修、月供的付款凭证按时间排序，标出每笔款项对应的购房节点，能直接说明「这七成由我承担、那三成从未发生」。
整理六年的租金流水与房屋管理记录：谁签的租赁合同、谁收的钱、谁处理的维修。这些材料用来印证双方的真实安排，比口头陈述可靠得多。
如果对方确实参与过还贷或管理，也不必回避，先把这部分金额算清楚，再决定是主张整套房屋权属，还是按份分割后要求折价。路径选错，耗掉的是时间。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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