北京
文/上海进深 严明会
壹江臻邸的销售进程进入尾声，一河之隔的二期项目“壹江风华”接棒。
项目首开计划推出1#楼，涵盖建面约106-126㎡三至四房，共63套房源，预计11月开放全新样板间，12月首开。
1#楼拥有较好的景观资源，南向直面滨水公共绿地，视线无遮挡，同时具备南北双河景视野。
即使是低区房源，也能获得相对开阔的观景视野和充足的日照。
近日，市场关注度较高的建面约106㎡户型图亮相。
壹江臻邸以120-139㎡高层产品为主，壹江风华将主力面积段下探至106㎡，不仅填补了唐镇板块小面积户型供应的空白，更是唐镇首个落地的3.5代新规百平米户型。
实得率93%
从户型图来看，建面约106㎡户型采用经典的飞机式布局，三开间朝南，南北通透。
户型南向整体面宽约10.3米，相较于市场上同面积段常见的约9.7-10米有所增加。
空间拓展方面，户型采用三阳台设计，南向设置双阳台；北侧设置设备阳台与厨房相连，预留上下水管道和电源，可为洗衣、家务操作提供独立空间。
此外，南向花池、全屋可拓展飘窗、电梯厅，也为室内空间提供了进一步优化的空间，整体实得率约为93%。
所带来的空间尺度堪比常规约120㎡户型，用百平面积实现了越级改善的居住体验。
入户收纳也做了针对性优化。在紧凑型三房中，玄关空间和独立储物空间往往难以兼顾。
壹江风华将尊享电梯厅、入户玄关柜与约800库结合，形成多层次的收纳体系，既满足日常进出门的储物需求，也为行李及家庭杂物预留了相对独立的存放空间。卧室尺度同样值得关注。
在传统紧凑型三房中，主卧、次卧与书房之间容易出现面积分配不均的问题。
壹江风华通过户型布局与空间优化，尽可能拉齐各卧室的使用尺度。据项目资料，即使是面积最小的北向房间，使用面积也超过9㎡，能够容纳儿童床、衣柜和书桌，满足基本的卧室功能。
值得一提的是，作为中间套户型，北向房间仍配置了270°转角飘窗，通过延伸窗面增加采光界面和视觉纵深。
面积段互补
壹江风华的产品设计，也与其拿地背景和一河之隔的壹江臻邸密切相关。
今年8月4日，上海七批次土拍中，招商&港中旅联合体经过47轮竞价，以15.8亿元总价收入囊中，成交楼面价48114元/㎡，溢价率28.45%。
从地块条件看，壹江风华与一河之隔的壹江臻邸具有一定相似性：容积率均为2.3、限高60米。
但壹江风华48114元/㎡的拿地楼面价，比壹江臻邸52360元/㎡的地王价，整整低了约4000元/㎡。
壹江风华将项目面积段下探至约106㎡，更小的起步面积，总价门槛也降低，覆盖不同预算的改善家庭，也为张江产业客群提供了更多选择。
配置方面，壹江风华规划会所，包含健身房、瑜伽室等功能空间，但未设置泳池，而壹江臻邸配件了恒温泳池。装标方面，壹江风华不低于2500元/㎡，壹江臻邸不低于4500元/㎡。
壹江臻邸项目去年12月首开，120-130-139㎡高层均价8.3万元/㎡、叠加均价10万元/㎡，整盘均价8.5万元/㎡，总价1400万起，已是唐镇天花板。
一共推出365套房源，目前已网签281套，网签去化率77%。
从成交结构来看，面积较大的140㎡户型和叠墅产品去化速度较慢，反映出唐镇市场的主力购买力集中在1200万元左右。
二期将起步面积下探至106㎡，房源数量占据小高层总房源的一半左右，适当降低总价门槛，也更贴合板块现阶段的实际购买力。叠加相对较低的土地成本和装修标准，项目在后续定价上也拥有更大的弹性空间。
壹江臻邸的项目公司为上海招鼎置业有限公司，壹江风华的项目公司为上海招云置业有限公司，两家公司股权结构一致，都由招商蛇口和港中旅分别持股70%、30%，公司法人和董事长均为黄俊杰，他同时也是招商蛇口上海公司副总经理。
景观与交通条件方面，壹江风华地块位置更靠南，距离地铁2号线唐镇站直线约800米，较壹江臻邸更近。项目南侧临河，对岸为公共绿地。
社区规划上，壹江风华是唐镇首个抬板项目。社区内部标高约8.5米，北侧道路标高约6米，整体高差约2.5米。
规划两排建筑，前排为4-6层叠墅，后排为小高层，通过前后错落的布局组织景观和采光资源。
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