新政后首个不抬板项目！西红门6037地块转正，15.45亿起拍

北京进深 徐迪 10月30日，大兴西红门0102-6037地块进入预申请的第3天，正式挂牌。

将于12月3日完成出让，地块起拍价15.45亿元，折合楼面价2.75万元/㎡。

10多天前，在国电投电子商务平台上，京东就对该地块发出了设计总包招标公告。

但是也有消息称，该则公告中的京东并非京东电商平台，而是招商蛇口的项目公司简称。

在该则招标公告中，提及了大兴的2个居住地块（6037及6040），一期开发6037地块，负责施工图设计，为设计总承包方。

要求具有建筑设计甲级资质，近八年具有不少于3个北京地区内8万平米以上商品房住宅的施工图设计经验，且至少两个已建成项目。

西红门小王炸

西红门板块位于大兴区最北，是距离市中心最近的区域，城市界面整体较新，无老旧小区，地铁和商业的快速发展使该板块近年来陆续成交了多幅住宅地块。

最新供应的6037地块，土地面积2.44公顷，地上建面约5.62万㎡，容积率2.3，限高45米（局部60米）。

周边在售项目包括：

御璟星城元启，去年调规后重新开始网签，成交均价5.1万元/㎡；

兴创万象茗筑，今年5月底取证，目前去化不足两成，成交均价4.9万元/㎡；

中建壹品未来元著，今年8月底取证，去化超三成，成交均价5.4万元/㎡；

此外，北侧西红门橡树湾三期文园、中建玖玥府，都是尾盘出清期，成交均价约6万/㎡。

6037地块在几个新盘中间位置，纯居住用地，地上无大规模配建，地下也只有小体量的社区级公服设施，没有太多隐形开发成本。

与此同时，它的楼面价只有2.75万元/㎡，本身就属于板块低位：

东边未来元著所在的6038地块，去年的成交楼面价是3万元/㎡；

西边两个项目，万象茗筑所在的6030地块，2024年9月出让，楼面价3.62万元/㎡；

元启所在的6035地块，在2024年底成交时，楼面价更是达到了4.15万元/㎡。

这么一来，6037地块后续的产品定价和利润空间留出了更多弹性。

当然，现现房时代下还有另一本账要算。现房销售意味着从拿地到回款周期拉长，资金沉淀成本显著增加。

以当前融资环境测算，2-3年的开发周期将额外推高财务成本约10%-15%，这部分支出也会侵蚀一部分利润空间。

城市设计定调，不做抬板社区

大兴供地在城市设计方面一向会给出比较详细的引导。

6037地块也不例外，按照供地条件附图中建议：

1、主体建筑南北方向布局，内部形成集中绿化空间，通过建筑错动变化形成有韵律的天际线，丰富空间肌理；

2、地块北侧、西侧主体建筑退让道路距离不小于5米，南侧、东侧退让不小于1米；

3、60米为本地块最高限制高度，已考虑相关的建筑高度局部弹性管控要求；

4、……（详见图则）

值得一提的是，在抬板盛行的北京楼市，西红门6037地块并未提及相关内容。

北京近日刚发布了抬板设计试行意见，明确七层及以上住宅可开展抬板，板下空间不计入地上建筑规模，并鼓励在地形高差、滨水沿线、轨道微中心三类用地上优先使用。

抬板本质上是在给社区增加立体公共空间、人车分流、会所、下沉庭院等改善性配置。

由此推测，6037地块大概率不会按“抬板社区”这类改善产品去打造。

在现房时代，房企不能再靠开盘即回款的模式来覆盖资金成本。如果坚持做高配改善，投入大、总价高、去化慢，资金沉淀压力会更大。

尤其西红门东未来还有6040等地块排队，板块内已出让住宅地块较多，供应压力不小。这种情况下，做高溢价改善产品的风险更高。

结合地块条件，6037更可能走这几条产品策略：

1、控总价：主力户型大概率集中在中小面积段，面向刚需和刚改家庭，而不是做大面积改善。

2、提得房率：通过飘窗、设备平台、阳台、户型进深控制等方式提高实际使用感。西红门东板块内，元启、万象茗筑、未来元著都已经把得房率和使用率作为卖点。

3、降配但不降感知：不做抬板、不做复杂会所，但会在立面、园林、入户大堂、户型动线上做可见品质，因为现房销售下，购房者会更看重实景呈现。

4、快去化优先：定价不会追求板块最高，而是利用2.75万元/㎡的低楼面价，留出价格弹性，争取比周边新盘更有性价比。

5、户型更务实：南向三面宽、通透三居、紧凑四居可能成为主力，避免做过多130㎡以上高总价产品。

这其实是一个“利润换周转”的选择。

6037地块楼面价2.75万元/㎡，尽管会因周转期拉长被会吃掉一部分弹性，单是单看地价，它确实有利润空间。

西红门东目前在售的项目也没有抬板，6037只是延续了板块常规产品逻辑，并非突然降配，真正的差异点是楼面价更低、配建压力更小、现房销售约束更强，所以更倾向于用定价和去化速度换确定性。

换句话说，它可能不是西红门东的产品天花板，但可能成为下一阶段去化压力下的性价比选手。

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