花旗研判：2027年中国二手房将创历史新高，房价拐点真要来了？

花旗最近扔出一份研报，地产群里转疯了。核心观点就一句：2027年，中国二手房成交规模要创历史新高，核心城市房价拐点就在眼前。

花旗是较早拿到国内证券咨询牌照的外资行，过去几年对中国楼市一直偏冷静，这次突然看多，分量确实不一样。研报里几个数字值得记一下。

2027年新房加二手房合计约13亿平方米，其中二手房销售额7.7万亿元，面积6.93亿平方米，占住宅盘子的58%。带头修复价格的三座城市，花旗点了名——上海、深圳、北京。

58%高不高？翻一下住建部的历史数据就有感觉。2020年全国二手房占比才27%，到2025年升到46%，一年平均涨4个点。

今年前8个月已经爬到52%，首次把新房压在下面。再往上走到58%，一年多6个点，和过去的节奏差不多，谈不上激进。

跟海外比一下更直观。美国二手房成交占比常年九成左右，日本六成多到七成，英德法基本七八成，韩国也超65%。

我们用6年时间从27%跨到52%，速度已经够快。58%只是存量时代的起步线，离成熟市场还有一段距离要走。供给这头问题挺大。

今年前9个月，全国新开工面积3.4亿平方米，同比掉24.9%，连续第5年两位数下滑，比2021年顶峰少了七成多

克而瑞算过，2027年新房可售面积比2024年峰值少三成左右。新房供应缩水，缺口谁来填？只能是二手房。

现在买房人的心态也变了。花旗研报里有句点评挺到位：大家更认二手，图的是价格看得见、钥匙拿得到、小区啥样一清二楚。

熬了5年调整，购房者从追新楼转向求稳当。同小区历史成交全挂在中介屏幕上，学区、地铁、菜场都是现成的，这些实惠正在重塑家庭的买房顺序。

对刚需和改善的朋友，有个很实在的建议：地段熟、配套齐的次新二手房，优先级该往前排。远郊新区的期房看着便宜，但要赌交付、赌人气、赌配套兑现，一等三五年。

手里的钱放在能马上入住的房子上，心里会踏实很多。

上海已经把路跑出来了。今年9月，上海成为全国首个二手房价格同比由负转正的城市，环比连涨8个月。

中介手里的议价空间，从年初5%到7%压缩到现在2%到3%。北京、深圳环比也连涨了7个月。

按上海＂量稳8个月，价才稳，再同比转正＂这个节奏推，京沪深2027年年中前后集体翻红，广州年底跟上。上海这条路对普通买房人有参考价值。

看三个信号就够了——成交量能不能站稳、挂牌量有没有回落、议价空间收没收窄。三盏灯一起亮绿，再出手不迟。

每月涨一两个点、跌一两个点的波动，不用太当回事，节奏感比焦虑更重要。库存端的配合也到位。

9月末全国新建商品房待售面积7.48亿平方米，从2月的高点开始连降7个月。二手房这边，上海挂牌量从年初34万套回到28.8万套，北京比2月峰值少了2.5万套，杭州比历史高点砍掉39%。

5月重点城市新增挂牌量同比掉41%，恐慌抛售基本结束了。看多的也不止花旗一家。

摩根士丹利7月的研报直接点出，6年下行最猛的阶段已经过去，一线先出拐点。高盛9月把中国地产评级拉到＂增持＂，判断2027年一线房价涨2%到4%。

瑞银预测2027年全国销售面积企稳。野村从空翻多，看核心城市涨1%到3%。国内这边也在集体转向。

中信证券10月研报标题写得毫不含糊——＂积极迎接房地产新周期＂。中金判断未来两年主要城市陆续见底，华泰、申万宏源同口径跟进。

学界，马光远多次公开表态底部很近，李迅雷觉得核心城市估值回到合理区间，贾康把2027年定为新周期起点。真金白银的玩家也在动。

世邦魏理仕预判，北上广深核心区优质资产2027年估值修复3%到5%。仲量联行的数据，三季度核心城市大宗不动产交易额同比涨23%。

黑石、凯德、博枫几家国际大鳄已经在上海、北京核心区悄悄买商业楼，节奏不紧不慢。外资投行、国内券商、学界专家，三路人马、三套数据，推出来是同一个结论。

这种跨市场的共识，比某一家喊话重得多。地产圈的朋友聊天时说过一句很糙的话——过去几年外资一直在边上看，现在真的开始下注了，味道确实不一样。

需要泼盆冷水，拐点不等于快牛。花旗、大摩、高盛给的涨幅预测，都在年均3%到5%，和GDP、居民收入增速差不多。

一线核心区先走，强二线梯度跟进，远郊和弱三四线还得磨底。这是一场温和、分层、慢热的修复，别指望2015年那种一年涨五成的行情回来。

对准备上车的家庭，实用建议就几句。核心城市地铁沿线、配套齐、总价扛得住的房子可以多看，低首付、低利率、有贴息的窗口还开着，但议价空间在收窄。

不必追高，也别死等＂再跌20%＂。改善家庭＂卖旧买新＂的个税退税延续到2027年底，置换成本正在往下走。

先把老房挂牌价谈实、锁定买家，再去挑目标房。全球资本见过的楼市周期不少。

当它们开始把目光重新放回中国核心城市，往往意味着风险出清接近尾声。在自己能力圈里选对一套房，比天天盯着K线焦虑一年要靠谱得多。