广州逢源大厦6楼至23楼集资换电梯，为何把2楼至5楼排除在外？

6楼至23楼业主自行集资换电梯，在法律上站不住脚。这不是楼层高低的争议，而是《民法典》明文划定的程序底线：更换整栋楼的共有电梯，必须由全体业主共同决定，排除2楼至5楼业主、绕过法定表决，程序一开始就走错了。

换电梯不是“谁出钱谁说了算”，法律有明确的表决门槛

逢源大厦的情况并不特殊。电梯是整栋楼的垂直通道，与楼梯同属通行系统，是典型的共有部分。业主对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利——这写在《民法典》第二百七十一条和第二百七十三条里，跟住在几楼、当年买房花了多少钱、交了多少物业费都没有关系。

房价高低是买卖时点的价格事实，物业费差异是历史形成的收费安排，两者可能影响电梯费用的分摊约定，但不能推导出电梯专属于6楼至23楼业主，更不能把2楼至5楼业主排除在决策之外。

更换电梯属于哪一类事项，法律给得很死。《民法典》第二百七十八条第一款第（七）项把“改建、重建建筑物及其附属设施”列入业主共同决定事项，更换电梯正属于这一项。

法定程序是：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

这条门槛没有给楼层差异留任何口子，《广州市物业管理条例》第二十二条与民法典完全一致，并且明确业主大会不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定这类事项。

也就是说，整栋楼的换梯决策权在“全体业主”手里，不在“多数出钱的业主”手里。6楼至23楼业主自发组建的更换电梯小组，本质是一个业主自发的民间组织，没有任何法定主体资格。它既不能代表全体业主行使共同决定权，也不能代替业主大会做出换梯决策。

“当年法院判了”是个误会：历史判决从未支持电梯专属高层

6楼至23楼业主拒绝2楼至5楼参与的理由之一，是“能否使用电梯要按当年法院判决”。这个说法经不起推敲。

2013年、2014年，2楼至5楼业主曾就电梯使用问题起诉大厦原业委会和物业公司。

荔湾区法院（2013）穗荔法民三初字第1078号、广州中院（2014）穗中法民五终字第543号两份判决的核心内容是：确认2楼至5楼业主是适格业主，对大厦共有部分享有共有和共同管理权利；认定“开通首层至三层电梯”属于共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主大会决定；因原告未能提供业主大会决议，驳回诉讼请求。

注意，这两份判决没有一句话写过“2楼至5楼业主无权使用电梯”，更没有任何“电梯事宜由6楼至23楼单独决定”的表述。而且这两份判决适用的是当时的《物权法》，判决的既判力也仅限于当时的当事人和诉讼标的。

如今大厦业主已有更换，换梯是全新的事实和全新的共同决定事项，决策依据应当以现行《民法典》为准。拿十年前的一份驳回起诉的判决，来论证今天换梯可以排除低楼层业主，是站不住脚的。

广州近年来的司法口径也延续了同一条逻辑。

广州市中级人民法院（2023）粤01民终10889号、10891号判决明确：业主使用电梯不属于《民法典》第二百七十八条规定的需业主共同决定的“其他重大事项”，无须经双多数表决——这是针对“日常使用”的，但它背后的权属逻辑很清晰：电梯是共有部分，全体业主的权利是平等、并存的。

番禺区人民法院（2023）粤0113民初17625号判决写得更直白：“电梯属于共同通道，不得通过发放门禁卡方式对公用电梯设置专有使用权，或限制部分业主使用该共有部分。”

既然不能通过门禁卡限制部分业主使用电梯，那么换梯时把2楼至5楼业主排除在决策之外，同样没有法律依据。

换梯小组的法律处境：钱收了，程序是无效的

有人可能会问：6楼至23楼业主自己出钱换电梯，不占2楼至5楼的便宜，为什么不行？

问题在于电梯是整栋楼的共有部分，不是高层业主的私有财产。涉及共有部分的管理决策，无论谁出钱，都必须走业主共同决定的程序。这跟交物业费一样——你不能说“我没用某个公共设施，所以我不交”，同样，也不能说“我要用某个公共设施，所以其他人不能管”。

业主对共有部分“享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。

往实际处说，换梯小组的操作会带来一长串法律后果。其一，换梯方案的效力存疑。未经法定表决的换梯决定，2楼至5楼业主可以请求撤销，换梯小组将面临“钱收了、梯换了、决定被认定无效”的风险。其二，补贴资金可能落空。

2026年1月广州市越秀区房管局通过12345平台明确答复：老旧电梯更新超长期特别国债补贴的收款账号，必须经过相关单元全体业主共同表决决定，不得由部分业主自发组建的换梯小组自行选定账户作为收款主体。换句话说，就算电梯换成了，补贴发放这一关也会卡在程序上。

其三，物业公司作为电梯使用单位，是安全管理第一责任人，若换梯过程未走完法定程序，一旦发生安全事故或纠纷，责任链条会非常复杂。

这也解释了为什么广州本地的成功案例都走的是全体协商的路子。

黄埔区怡港社区2026年完成15台老旧电梯更换，高低层住户也曾意见不合，个别楼栋甚至因分歧进入司法程序，最终靠的是社区牵头组织全体业主共同协商，形成高低层业主都认可的阶梯式分摊方案，再全体共同表决决策，才把电梯换下来。

怡港社区居民议事厅内各方围坐协商换梯事宜

落到逢源大厦这件事上，方向其实很清晰：2楼至5楼业主的诉求和参与意愿已经摆在那里——在2025年11月的意见征询中，2楼至5楼总户数46户，发出意见征询表34份，34户同意参与换梯，其中32户还同意缴交双倍分摊费用。

愿意出钱、愿意参与，却被拒之门外，这不是法律该有的样子。换梯小组真正该做的，不是找理由把低楼层业主挡在门外，而是回到《民法典》划定的轨道上来：组织全体业主（含2楼至5楼）共同表决，按法定门槛形成决议，再谈分摊方案和动工时间。

电梯换不换、怎么换、钱怎么摊，从来不是某一层楼说了算的事——法律把这道门焊得很死，因为它保护的是整栋楼每一个业主的权利。