金隅产品突围战，为何叫好不叫座？

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回望2025年，虽然楼市形势不如人意，但北京作为三大一线城市之一，瘦死骆驼比马大，还是有不少房企脱颖而出。

例如，中建系在2025年撑起了北京楼市的半边天。

从中建智地的三大宸园之战，到中建玖合的通州运河大捷，再到中建壹品的辗转挣扎，可以说，2025年的中建系，已经完全占据了2023年首开的生态位—— 须知道，2023年的首开，可是跟华润、中海三分天下的存在。

▲ 2025年，北京楼市央企“三巨头”。除了中建系，另外两家中，中海以量取胜，今年新开楼盘密集程度，当属北京第一；华润通过顶豪取胜，臻澐、润园等顶豪项目，大杀四方。

此外，招商在通州打造云璟揽阅、电建在门头沟打造华曦府，这两个爆款楼盘，一东一西，也是央企系在北京殊为难得的胜利。

再比如，2025年，北京本地和外地的地方国企持续活跃。

北京本地国企，典型如海开，依靠旗下颂系产品和海淀拿地优势，稳坐钓鱼台；大兴兴创投资，与中建壹品深度绑定；北京城建，宝刀不老，当前已成为北京国资房企的领头羊。

而外来国企，则以广州越秀和厦门建发两家房企见长。越秀拿地很厉害，但产品力一般；建发产品力优秀，2025年更是出了两个爆款（北边的建发海晏，南边的建发观宸），持续引领北京楼市。

综上，去年的北京楼市，虽然二手降价潮频繁发生、一手房也遭遇不小的退房压力，但机会还是有的。毕竟，北京是北方第一大、 全国第二大的楼市，再加上首都的特殊地位，各大房企不可能放弃北京。

但是，大环境下，困难也是实打实的。为此各家房企，有的通过产品突围，典型如建发海晏、华润润园、中建智地宸园；也有的精准踩中地块周边需求和区位节点优势，典型如海开颐海云颂、中建运河玖院、电建华曦府，可谓八仙过海、各显神通。

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刚刚我们说，2025年形势很难，房企想突围并非易事。虽然已有不少成功案例，但其实失败案例更多。

比如中海，虽然近一年出了中海瑞文里、树村安澜北京等网红盘，但开盘的其他很多项目，如中海丽泽叁号院、中海丽金府等，均陷入了去化困难、库存高企的局面；

再比如越秀，市场普遍认为其拿地很精准，去年大热的功德寺双子星，两个项目都有越秀的身影。但越秀的短板是产品，在京出道五年，并没有一个有标杆意义的项目可做参考，旗下操盘的顶豪项目“香山樾”，开盘两年还被爆出网签存在撤销，也是业界奇观。

而另外还有一家房企，这家房企其实非常努力，对于产品营造很用心，但年终的结局却是“叫好不叫座”，这是为啥？

这家房企就是北京全产业链房企——金隅。

是啊，单看产品，你会觉得金隅的项目其实都算是品质级的。

比如隅西颂，是丰科板块的首个四代住宅。它的最大特点是把下沉会所和架空层融为一体，放大了使用空间。同时还深谙“偷面积”绝学， 南向1.8米内嵌阳台+0.7米花池，算一半面积还白送花池，得房率高达93%，堪称“买阳台送房”。

比如隅东序，项目层高都在3米以上， 全系产品均配备了北京人千呼万唤的外置阳台，就连地库也采用了劳斯莱斯的星光顶，现场效果，据说非常震撼。

比如望京云尚，早在2023年就开始以好房子标准来设计产品（北京2025年春才提好房子），外立面几乎全部用铝板，相比周边的望京樾等其他奶西新盘，有一种先于时间的审美。

还有隅海岄，售价 应该是海淀近两年出让的地块里最便宜的，比之前的海淀富华里、栖海云颂（均价8.5万-8.9万每平）还要便宜。但隅海岄本身的品质不错，它三面被城市公园包围，项目内部还有两个中央景观区，所有的房子，都做到了户户有窗景。外立面首创"金属+陶板+石材"竖向插接工艺，这在海淀可以说是独一无二......

显然，论品质，金隅旗下的这些项目都可圈可点，并不输周边竞品。

但一查网签结果，金隅的楼盘可谓相当打脸：

丰台隅西颂，规划有439套住宅，2025年4月28日开盘，截止到日前，隅西颂共网签104套，网签均价约7.87万/平方米，去化率25%左右。

朝阳隅东序，规划有824套住宅， 2024年11月底入市，截止到日前，隅东序共网签了229套，网签均价7.66万每平，去化率28%左右（据了解，隅东序2025年全年销额约为17亿，对应网签大约157套）。

海淀隅海岄，规划有458套住宅，2025年11月入市，截止到日前，隅海岄共网签了47套，网签均价8.58万每平，去化率10%左右（对此有自媒体声称，隅海岄实际卖了100+套，只是暂未网签。如果以此口径，去化率大约在25%左右）。

朝阳望京云尚，规划有472套住宅，2023年6月11日开盘，截至2025年11月5日，在售房源为‌218套‌，据此推算已售出约‌254套‌，去化率为54%左右；其中，2025年全年成交额超5亿 元，即大约售出50套。

通州花溪云锦，规划有366套住宅，2025年5月23日开盘，截止到日前，花溪云锦共网签156套，网签均价5.37万每平，去化率为43%左右。其中，2015年共成交 10.3亿元。

此外还有金隅昆泰云筑，因为这个楼盘是2022年开盘的老项目，项目三期普遍去化率七八成，目前还有相当数量的尾盘在售，且项目属于刚需性质，跟品质社区还是有一定差别，所以暂且不表。

如此种种，金隅的品质四环战略，可以说是“叫好不叫座”——或者说，作为一个国企开发商，金隅凭借此前打造海淀金隅山墅、长安山麓、金玉府、金隅山樾嘉园等项目的经验，还不足以支撑金隅拥有让当下豪宅市场买单的能力。

但不管怎样，金隅近一年的项目品质升级可圈可点，是一个曾寄希望于产品破局的北京楼市悲情英雄。

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那么，为什么市场对金隅的产品突围战，叫好不叫座呢？

对此，个人认为，主要是两点原因：

（1）拿地生不逢时。

从上述项目看，金隅拿地，拿的大都是周边已有强大竞品的地块。

比如丰科园隅西颂，与中建云境、丰和叁号院形成强烈竞争；

十八里店隅东序，与中海朝阳ONE、保利朝央和煦甚至自家的云筑三期打成对局；

宝山隅海岄，与中建壹品海宸元境互相比拼功力；

奶西望京云尚，周边的望京樾、中建宸园、望京国誉府，没有一个是吃素的......

虽然说，“双子”供地是当前北京土地供应的一个策略，目的是吸引至少两家房企共同做热板块、做活局面，但在当下的楼市环境下，每一个板块的刚需客户都是有限的，你多卖一套我就少卖一套，在这种情况下，单纯强调产品品质的策略并不一定奏效，除非你的产品真能呈现碾压对手态势。

这其中，最典型的莫过于望京云尚，2022年金茂望京樾及中建宸园入市的时候，朝阳区奶西板块可谓红极一时。新供土地各家开发商争抢，甚至竞现房、带公建也要摇号争抢之。但到了2023年下半年，恰好是金隅望京云尚入市的时候，奶西这个板块却凉了。

▲为啥凉了，有望京核心区房价补跌带动奶西房价看跌的因素，但更重要的是，这个板块的购买力被中建宸园、望京樾吸得差不多了，真正看好奶西的购房者早就下手了，只剩下望京国誉府、望京云尚这两个楼盘被挂到了树上。（图片来源：销冠智库）

如今，东洲开发的奶西御林湾又要面市了，未来，望京云尚的竞争压力会更大。

（2）营销踩错节奏。

如果说，望京云尚是因为奶西客群被吸干了才拿地蓄客造成的惨剧，那么营销节奏没把握好，则是金隅操盘团队揭不开的锅。

以花溪云锦为例，这一个楼盘于2025年5月下旬开盘，相较于区域内同一时期拿地的招商云璟揽阅晚了近三个月。

要知道，这个项目拿地时间为2024年11月5日，但金隅在2025年1月20日才公布案名，4月26日，才对外开放营销中心。这一进度远低于同区域的竞品招商云璟揽阅。

在拿地时间看，招商云璟揽阅比花溪云锦还晚12天。拿地之后不足一个月，招商蛇口便公布了地块规划设计方案。之后从样板间开放至开盘，更是只花了21天时间，创造了行业纪录，推售去化率达到90%！

为什么招商云璟揽阅这么心急火燎的推进度？因为去年3月初时，恰逢《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》发布，招商加快进度，卡在政策诞生的时候抢夺“通州首个‘好房子’”这一标签，也正是这个标签，让招商云璟揽阅成为去年的一个网红盘。

更重要的是，因为提前发售，招商云璟揽阅首开均价达5.8万每平，而花溪云锦在价格上采取“低开”策略，主力户型单价较6.2万元/平方米的指导价低了近万元。

所以说，项目开盘如战场，上了战场，先知先觉的吃肉，后知后觉的喝汤，就这么简单！

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还记得2024年上半年， 金隅集团净利润为-17.5亿元，出现自A股上市以来近13年首次亏损。

对此，董事长姜英武强调，2024下半年要把治亏扭亏作为头等大事。

如今过了一年，根据最新的2025年北京商品住宅操盘业绩排行榜，金隅集团以68.5亿元的成交金额排名第13。

要知道，2024年金隅在京的拿地金额，就有102.76亿元（包括隅西颂、隅东序、花溪云锦三个项目），再加上今年的隅海岄地价33.6亿，合计共有136亿资金。

仔细算算，金隅拿了这么多的地，近几年的几个项目，地价覆盖率却仅有52%，还有约65亿资金，沉淀到上述五个项目上。

所以，当金隅的去化总是慢人一步的时候，金隅的亏损，也就难以避免了。