不要再盼拆迁了，房龄在25年以上的老房子，以后大多都这样办

2026年已经到了11月，不少老小区业主还在打听同一件事：我们这片到底拆不拆？传闻听了好几轮，测量队一次也没来过。

楼越住越旧，盼头越来越淡。这不是哪个小区运气差。城市对待老房子的思路已经变了：从“推倒重来”，变成“原地修好”。

道理不复杂。房龄二三十年的小区，在各大城市不是零星几栋，而是一片连着一片。

真要全部拆掉重建，资金、安置、工期，每一项都会放大到难以承受。位置一般的老楼更难。

拆完重建，收益未必抵得上成本，账算不平，项目就只能一拖再拖。核心地段也许还会有拆迁，但那只是少数情况。

所以，房龄25年以上的大多数老房子，以后的主流做法很清楚：不拆，改。换管线、补外墙、整楼道、加电梯……

每一项单看都不起眼，加在一起，却能实实在在延长楼的寿命，住着也舒服。老房子真正的对手不是年龄，是“拖”。

没人管，没人修，小毛病慢慢拖成大问题，最后卖不掉，住着也憋屈。别怪房龄，放任老化才是贬值的主要原因。业主的心态也该转过来了。

别把房子当成一张等开奖的彩票，它更像一辆需要定期保养的老车，保养到位，照样跑得稳。可新的难题马上就来：不拆就得修，修就得花钱。

钱谁出？事谁管？邻国日本早就遇到过这个问题。

那里大量分售公寓已经很老了，修缮靠业主组成的管理协会自己筹钱、自己办，现在碰到的正是钱不够用的难关。他们的难处和办法，手里有老房的人值得细看。

10月23日，住房城乡建设部等6部门近日联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，要求各地结合城市体检结果，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目。

同日，住建部还公布，今年前9个月全国累计完工改造城镇老旧小区1.6万个、正在实施改造小区1.3万个，惠及居民502万户。按照《城市更新“十五五”规划》，未来五年，全国新开工改造城镇老旧小区约11.5万个。

日本方面，修订后的《区分所有法》已于2026年4月实施。分售公寓面临两大主要问题：建筑物老化和修缮资金不足。

在公寓中，有34.8%表示积攒的修缮资金不够，公寓修缮资金短缺已成为一个非常严重的问题。位于神奈川县川崎市的一栋公寓楼楼龄29年，共19户，外墙上到处都是裂缝。

丰田健二郎从事公寓大规模修缮咨询工作，为客户提供建议并介绍建筑公司。此次的委托人是该公寓管理协会主席。

据丰田健二郎介绍，这栋公寓楼的问题在于水渗入了建筑物内部，钢筋随着时间推移生锈膨胀，最终显现出来，这栋楼有很多这样的地方。如果这种情况再持续大约两年，钢筋会越来越锈，裂缝数量也将增加。

房间入口前的宽大楼梯上同样出现了裂缝。该公寓管理协会此前制定计划，准备将约4000万日元的修缮储备金用于外墙等部位的修缮，但管理公司最终提供的估价接近6000万日元。

这座建筑横向延伸，形状独特，需要搭建复杂的脚手架，因此修缮成本会增加，费用可能是普通大修的1.5倍，甚至翻一番左右。与所需修缮费用相比，还差2000万日元，管理协会为此一筹莫展。

对公寓住户而言，情况非常严重。一对在此居住了27年的夫妇表示，预算只有这么多，应在这个限额内完成修缮，额外自掏腰包绝对不可能，“没打算出，也出不起”。

这个家庭每月支付管理费约4000日元和修缮储备金13000日元。71岁的丈夫此前因脑出血导致右侧身体瘫痪，家庭收入来自六十多岁、在保险公司工作的妻子的收入和丈夫的残疾抚恤金，而每月支出却在增加，生活十分困难。

对于无力支付额外费用的这对夫妇来说，情况紧急。随着居民老龄化，修缮储备金上涨是一项沉重负担。

管理协会还咨询了丰田健二郎和三家建筑公司，希望获得能在预算范围内完成工程的估价，并就此进行谈判。管理协会主席表示，如果有公司能以约3000万至4000万日元妥善完成工程，就想委托对方。

据丰田健二郎介绍，为确定合理价格，需要从多家建筑公司获取报价，即使施工内容相同，修缮费用有时也可降低约两到三成。修缮储备金不足的公寓数量增加，原因之一是44%的公寓没有定期审查长期修缮计划。

此外，劳动力成本和材料价格上涨也是一个重要因素，施工价格本身已高于制定长期修缮计划时的水平，此前十年间仅劳动力成本就上涨了近25%。随着建筑物老化，必要的修缮费用越来越高，而居民的支付能力却在下降，储备金不足的问题极其严重。

东京都台东区的一栋公寓楼共31户，楼龄23年，已计划进行大规模修缮。据称，该公寓入口门、楼梯扶手等处的损坏正在恶化。

此前，这栋公寓楼曾通过物业管理公司维修水管，施工企业由管理公司选定，结果费用远超预期。因此，在这次修缮中，居民不再完全依赖物业管理公司，而是成立了修缮委员会。

委员会对承包商提出的修缮方案逐项核对，即便是已列入估价的项目，也要评估其修缮成本，仔细检查哪些应该做、哪些不应该做，并确定优先顺序。最终，委员会将急需进行的屋顶防水和外墙修缮列为优先事项，缩小了施工范围。

东京都港区的一栋公寓楼楼龄44年，共38户，35岁的中岛绫子担任本届管理协会主席。该公寓墙上存在裂缝，管理协会一直没有修理，如果墙体一部分倒塌，就会给下方的人造成麻烦。

受天气影响，公寓老化严重，栅栏等处的涂层已脱落多年，到处都有需要修缮的地方。管理协会向物业管理公司索取大规模修缮工程估价时，当时的修缮储备金约为6000万日元，而最初的估价超过6800万日元，自然有居民表达了不满。

中岛绫子在养育孩子的同时参选，并当选为主席。该公寓每月的修缮储备金和管理费为3万日元，要实施工程，这一金额需要翻一番甚至更多，否则就无法施工。

为让居民积极参与对施工企业的评价，在一次临时总会上，由承包商介绍方案，居民直接投票，最终选定了一家公司。中岛绫子认为，如果把所有事情都交给承包商，最终的工程就无法体现居民的视角。

原计划包含在工程内的室内楼梯粉刷等项目被延后，施工细节也经过仔细审查，费用从最初的6800万日元降至4000万日元。即便如此，每户平均仍需负担105万日元。

中岛绫子表示，105万日元是一笔相当大的开支，正是带着这种感受，她才想接受这个挑战。与此同时，中岛绫子还着手重新审视物业管理公司，以降低管理费，在不增加居民负担的前提下筹集修缮资金。

对于更换管理公司，有些居民表示抵触，担心变动后工作量会增加，或者有些地方跟不上，这并不是一个容易做出的决定。尽管如此，管理协会仍举办了说明会以寻求居民理解，并决定更换物业管理公司。

管理程序基本保持不变，降低的管理费将计入修缮储备金。中岛绫子表示，将继续在不增加居民负担的前提下研究修缮方案。