1700余间31天60%！自如资管的非一线城市运营样本

研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：从大型租赁社区陶溪川自如里首月运营样本，看产业人群密度如何替代城市能级。

2026年8月1日，景德镇陶溪川自如里开业。超9.3万平方米体量、1700余间房源，首月去化60%，约合日均出房34间（运营方口径）。截至9月15日，已去化70%！

过去几年，大型租赁社区一直向头部城市集中，而这个项目落在了景德镇——一座城区人口不足90万的城市。睿和智库实地调研后要回答的是：这类社区的需求从哪里来，它的运营能力又该用什么检验。

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一街之隔的3.3万创客

陶溪川的前身是国营宇宙瓷厂。2012年起，它以“修旧如旧”的方式启动改造，如今既是国内工业遗产更新的标杆样本，也是“景漂”创客最集中的产业现场之一。陶溪川自如里位于珠山区珠山大道303号，与陶溪川文创街区仅一街之隔。

数据来源：公开信息、睿和智库整理

陶溪川自如里俯瞰图

城市规模与创客集聚规模，形成了鲜明反差：景德镇城区人口不足90万；陶溪川集聚来自全国各地的“景漂”创客超过3.3万名，已累计孵化独立陶瓷品牌4500余个。

相较于陶溪川数万名创客构成的产业生态，1700余间房源拥有清晰的潜在客群基础。这批人已经在项目半径之内，招租不需要从零汇集需求。

睿和智库认为，决定需求池深度的不是城市人口总量，而是同一类人在同一半径内的密度。但密度只回答了“人在不在”，没回答“留不留得住”。

一位在陶溪川摆了两年市集摊位的创客，此前房东曾在一年内两次调价，他两年内搬了三次家。本次签约，他直接锁定了两年租期。他说：“消耗精力的往往不是创作本身，而是居住的不确定——租金在合同期内被上调、报修长期无人响应、租期随时可能被终止。”每一次这样的意外，都在消耗一个人留在城市里的意愿。

项目的回应，落在合同与流程上：一年起租、最长两年，管家驻场，报修线上化（项目方运营口径）。换言之，它提供的核心产品不只是一间房，更是“确定性”。

政策端也在补齐“留下来”的制度拼图。人民网报道提到，陶溪川三期规划要为年轻创客“提供可负担的居住空间与共享工坊”；2025年底印发的《景德镇市住房公积金支持人才安居实施办法》提出，经认定的各类人才可按月全额提取公积金月缴存额支付房租。这些工具指向同一件事：让“景漂”从流动的手艺人，变成扎根的创业居民。

边界同样清晰。人流能支撑文旅消费，却不必然转化为租住需求；如果片区只有流量、没有以手艺为职业的常住人群，需求池就无从建立。陶溪川自如里的机会，来自3.3万创客形成的产业密度，挑战也在同一处：能否用品质化的租住服务，把这种密度沉淀为长期居住。

02

四档户型对应四种居住状态

共同的职业背景，还影响着一件更具体的事——产品要长什么样。

陶瓷创作对空间有硬约束。景德镇官方媒体在报道本地创客空间供给时指出，城郊民房普遍“层高不足、电路负荷有限、排烟设施缺失”。层高、电路负荷与排烟都要按工艺需要配置，属于生产条件，不是装修审美。这些约束主要指向陶瓷生产空间，不能直接套用于居住公寓。

项目的户型从开间到三居共四档，对应四种居住状态：

数据来源：项目官方物料、睿和智库整理

房间内，独立阳台与独立卫浴是标配，最小面积的开间也可承载工作与生活一体；走出房间，公区规划了城市会客厅、会议区与茶水吧，对应临时办公、会客与创作者之间的交流；配套商业按一天的生活动线配置——清晨的咖啡、正餐、夜间社交与日常杂货。

前策阶段锁定的客群，等于给后面的运营与服务设定了作业条件。客群越具体，后面越不需要试错。

03

31天60%：日均34间是怎么来的

开业首月去化60%，属行业正常区间，真正需要比较的是速度。把它放进自如资管受托运营的在管项目序列，用同一把尺子量：

出租率受开业天数影响，本身不是同一维度的速度指标。换算成日均去化量，量级才真正显现。不过，这个换算必须带三条限定：各项目开业时点、所在城市与客群结构不同，日均去化量只用于判断量级，不构成排名；大型租赁社区多为分批推盘，出租率的分母是全项目还是当期已推房源，需先确认；开业期普遍有折扣，陶溪川自如里8月签约享8折，数字中含价格工具的贡献。

渠道结构决定获客的边际成本。项目的客源以陶溪川创客为主，获客发生在既有的社群与产业网络里。这与以企业集中签约为主的产业社区是两种成本结构：后者用几十份大额合同锁定房源，收入集中，退租也集中；前者要用上千次小额沟通完成转化，链条更长，但单个客户退出对出租率的影响更小。

价格与租期被绑在一起设计：8月签约享租金8折优惠，折扣价格对应一年起租、最长两年。折扣在这里的作用不只是拉低首月门槛，也用来换取租约长度。

渠道结构与价格租期，在开业第一周就决定了爬坡曲线的基本形状。

04

把服务做成不随人变动的规则

首月去化之后，压力转向留存。

项目配备管家团队驻场，一站式租务线上办理，非人为损坏免费维修，保洁维修快速响应，24小时安防监控。自如资管的线上化能力提供了底座，客户可通过平台自主完成租房。

这套安排的指向，是让服务尽量不依赖某个具体经办人及其经验：报修、缴费、租务办理都在线上留痕，服务标准由系统流程给出。它把服务从个人经验转向运行规则，规则不随人变动，体验才不会随人波动。

社群运营要解决的是另一类需求：连接。工作坊、社区市集、主题分享……让原本陌生的人有了共同的由头，也让设计师遇见陶艺师、摄影师遇见品牌主理人（项目方运营口径）。房子提供的是空间，连接则由运营方持续组织。

留存的另一重压力来自客群本身。陶溪川的创客成长路径是动态的：摊主“毕业”、营业额达标、有了成熟工作室的创客，会把孵化席位腾给新人，群体流动性天然偏高。流动性是产业生态的活力来源，也是租赁社区留存率的压力来源。

一个租赁社区能不能从落脚点变成锚点，取决于住在这里的人有没有建立社交网络、找到合作机会、形成归属感。这些都是房子本身提供不了的。

结语

回到开头的问题，答案不在房源规模上，而是一街之隔的距离。

需求早已等在那里：签约入住的就是陶溪川的创客。让这件事成立的，是街对面那条运转了十余年的陶瓷产业链——当手艺成为职业，住处就成了生产条件的一部分。

四段判断的顺序是清楚的：客群密度定方向，客群需求定产品，渠道与价格租期定速度，服务规则定留存——前端任一判断失手，都会在后端放大。

陶溪川自如里提供的观察样本是：当一个租赁社区嵌进一条运转多年的产业生态，衡量口径需要多一项——出租率、租金坪效、去化速度之外，留下来的人有多少，同样是经营结果的一部分。

前提是半径之内存在足够厚、足够同质的产业人群，且产品与服务匹配这批人的职业特征。三者缺一，把租赁社区嵌进产业生态这件事，都要重新评估。

（部分图片来源于项目官方公众号及企业自供，侵删）